Proporcionar maior segurança jurídica ante à necessidade de discutir o contrato de locação - judicial ou extrajudicialmente - e trazer mais flexibilidade e tranquilidade aos negócios imobiliários. Este é o papel da Lei 12.112/2009 que trouxe alterações para a Lei da Locação, e passou a vigorar em janeiro de 2010. Após dois anos, as mudanças surtiram efeito no mercado imobiliário locatício, que até experimentou acréscimo no fechamento de novos contratos.
De acordo com a assessora jurídica do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), Adiloar Franco Zemuner, antes das alterações, cerca de 30% dos imóveis da região metropolitana de Londrina destinados à locação estavam fechados. ''Os proprietários estavam desmotivados por não acreditarem no amparo da lei com relação à inadimplência de seus locatários'', lembra, completando que ''hoje, 20% desses 30% já voltaram para o mercado locatício''.
Entre as boas mudanças, ela cita a maior agilidade às ações de despejo por falta de pagamento. Conforme Adiloar, em média, elas levavam, de seis meses a um ano e meio para a efetiva retirada do locatário inadimplente, o que gerava insatisfação aos locadores. ''Além disso, quado a mudança ocorria por decisão judicial, o proprietário tinha de assumir os prejuízos que foram causados no imóvel'', acrescenta a advogada. Pela lei atual, a previsão de despejo é de aproximadamente 45 dias.
A assessora jurídica conta que no primeiro momento houve uma certa expectativa do setor imobiliário quanto à aplicabilidade efetiva das alterações. No entanto, com o passar dos meses e o aquecimento do mercado, paulatinamente, ''ante as mudanças'', as relações negociais foram normalmente sendo adaptadas e, após dois anos, estão ''quase que totalmente absorvidas''.
''Ouso afirmar que entre as alterações que realmente surtiram os efeitos desejados estão as decisões dos magistrados quanto ao deferimento das liminares de despejo por falta de pagamento do locatário, em especial, se o contrato de locação não possui qualquer tipo de garantia'', reitera.
Adiloar tem perspectivas positivas para o mercado nos próximos anos em função destas alterações. ''Esperamos que muitas decisões de primeira instância sejam confirmadas em segunda instância, oportunizando o amadurecimento das alterações e com isso, cada vez mais fortalecer a segurança jurídica dos negócios que envolvem contratos locatícios e de venda e compra, viabilizando maior crescimento do setor imobiliário'', completa.
O que mudou
A partir das alterações, o contrato de locação passou a ser firmado sem a necessidade de qualquer garantia locatícia, como fiança, seguro fiança ou caução. Em caso de inadimplência, resta ao locador promover ação de despejo o mais rápido possível, por meio de liminar de desocupação, visando minimizar os eventuais prejuízos. Também se tornou desnecessária a assinatura de testemunhas.
Em hipótese alguma o locador pode exigir a devolução do imóvel antes do fim do contrato. Entretanto, o locatário pode devolver o imóvel antecipadamente, desde que pague a multa rescisória proporcional ao período de cumprimento do contrato. Em caso de separação ou divórcio entre os locatários, a responsabilidade contratual cabe aquele que permanecer no imóvel.

mockup