A figura do fiador está presente em 60% dos contratos de locação residencial assinados nos grandes centros urbanos, como a Grande São Paulo. O segundo lugar na preferência do mercado fica com a caução (33%) e por último o seguro-fiança (7%). Os dados são do Secovi-SP (sindicato da habitação). A posição de destaque da fiança poderá ser abalada agora que o novo Código Civil, em vigor desde o dia 11, tornou mais flexíveis as normas para o fiador exonerar-se do compromisso, bastando apenas comunicar a decisão com 60 dias de antecedência.
Mesmo sendo a garantia preferida pelo mercado, normalmente o candidato a inquilino tem dificuldades para encontrar alguém que apresente condições de ser fiador. Isso porque, além de ser proprietário de imóvel, é necessário atestar idoneidade financeira. Muitas vezes quem apresenta esses requisitos não se dispõe a ser fiador porque não quer correr riscos. O receio tem fundamento: se o inquilino deixar de pagar o aluguel ou demais obrigações, como condomínio, será despejado, mas a cobrança da dívida irá para o fiador, que poderá até ter o seu imóvel penhorado para pagar o débito deixado pelo seu afiançado.
Pelas normas da Lei do Inquilinato, a caução em dinheiro, que não pode ultrapassar o valor de três aluguéis, deve ser depositada em uma caderneta de poupança e devolvida, com os rendimentos, ao inquilino no momento da devolução das chaves do imóvel, se ele tiver cumprido com todas as suas obrigações contratuais. Essa modalidade de garantia é menos utilizada por duas razões: o inquilino nem sempre dispõe do valor de três aluguéis para a caução e o proprietário reclama que a importância não dá para cobrir as despesas causadas por uma eventual inadimplência. Isso porque uma ação de despejo por falta de pagamento demora, no mínimo, seis meses para ser julgada.
O mercado imobiliário, no entanto, já está trabalhando com mais um tipo de caução. É um título de capitalização da seguradora Sul América, que pode ser oferecido como garantia locatícia. Nesse tipo de caução, o valor do título será acertado entre o locatário e a imobiliária, podendo ultrapassar o valor de três aluguéis. O valor fixado (três, seis ou mais aluguéis) depende do grau de risco considerado pela imobiliária para a locação. Isso também poderá ser um empecilho para o inquilino, que precisará de capital extra para adquirir o produto. No caso do título de capitalização, o inquilino só poderá resgatar o montante depositado, corrigido pela Taxa Referencial (TR) mais 3% de juro ao ano, quando devolver as chaves do imóvel e comprovar que não está com nenhum débito pendente.
O seguro-fiança é uma opção para quem não consegue fiador ou não tem dinheiro para a caução. Em contrapartida, a análise para a aprovação da ficha cadastral do inquilino é mais rigorosa e muitos deles não querem o seguro-fiança por considerá-lo caro. Isso porque os proprietários dos imóveis, além da cobertura para o aluguel, querem também garantir custos de condomínio impostos e danos ao imóvel.
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