Com o recente aumento pela procura de imóveis em leilão, garantir a segurança jurídica ao negócio, bem como proporcionar maior lucro ao arrematante é algo que torna a prática de arrematação atraente e vantajosa aos interessados.

Sabendo que a grande maioria das pessoas que arrematam imóveis em leilão buscam obter vantagem financeira com a operação, é essencial analisar qual a responsabilidade do arrematante pelo pagamento dos débitos de condomínio e de IPTU.

Sabe-se que as dívidas de condomínio e de IPTU apresentam natureza propter rem, ou seja, dívidas que surgem em razão da coisa e em função do direito real de propriedade.

Neste sentido, muitas dúvidas surgem sobre a responsabilidade do arrematante pelo pagamento de débitos de condomínio e IPTU, anteriores a arrematação.

A primeira questão a ser observada é o edital. No edital conterá todas as informações importantes daquele leilão, em especial quais as responsabilidades do arrematante, em especial quanto ao pagamento das dívidas.

Via de regra, os débitos de condomínio e de IPTU serão pagos com o valor da arrematação, salvo previsão em contrário no edital.

Já decidiu o STJ no sentido de que em se tratando a dívida de condomínio de obrigação "propter rem", constando do edital a existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante. Recurso especial n° 1672508/SP

Nota-se que o arrematante responderá pela dívida de condomínio preexistente à arrematação desde que tenha ciência prévia e inequívoca da referida responsabilidade.

Com relação ao IPTU, importante esclarecer que o Código Tributário Nacional possui previsão expressa no tocante a responsabilidade pelo pagamento dos débitos. Vejamos.

Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.

Em que pese a previsão expressa quanto a sub-rogação dos débitos tributários sobre o respectivo valor, o STJ decidirá se o arrematante do imóvel é responsável por débitos tributários, em consequência de previsão em edital de leilão.

A 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça vai analisar, sob o rito dos recursos especiais repetitivos, se o arrematante de imóvel em leilão público é responsável pelos débitos tributários anteriores, em consequência de previsão do edital.

A arrematação de imóveis em leilão é, sem dúvida, uma oportunidade para adquirir patrimônio imobiliário por valor abaixo do praticado no mercado e ficar atento a responsabilidade pelo pagamento das dívidas de condomínio e IPTU é essencial.

Beatriz Candido Branco, advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB subseção Londrina.