A lei nº 14.382/2022, editada recentemente, reduziu riscos ao comprador de um imóvel, que não responderá por dívida dos antigos proprietários, se a dívida não estiver registrada na matrícula do imóvel.

Em razão disso, há menos necessidade de que seja feita uma due diligence, espécie de auditoria que exige a retirada de diversas certidões negativas.

Pela redação da nova lei, exige-se somente a documentação sobre o pagamento dos impostos IPTU, ITBI e ITCMD, bem como a matrícula do imóvel, que demonstra se sobre o imóvel recai algum ônus, tais como hipoteca, alienação fiduciária ou penhoras.

A lei alterou especificamente o artigo 54, da Lei 13.097/2015, diminuindo burocracias e despesas o cartório na compra de um imóvel da seguinte forma:

Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: (Vigência)

§ 2º Para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput deste artigo ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real, não serão exigidas:

I - a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

II - a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

Em linhas gerais, a nova lei reforça a proteção ao terceiro de boa-fé.

Isso porque os tribunais vinham entendendo sobre a necessidade de verificação das certidões negativas que, agora com a nova legislação, passam a ser dispensáveis para aquisição do imóvel.

Contudo, embora não seja mais uma exigência legal, ainda é recomendável a retirada de certidões, a fim de evitar questionamentos, especialmente porque ainda não há decisões do judiciário a respeito.

O Judiciário há muito tempo discute sobre a proteção de compradores de imóveis de boa-fé.

A Súmula 375, do STJ, editada em 2009, dizia que “o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova da má-fé do terceiro adquirente”

Assim, passou a haver discussões sobre quem seria o responsável por produzir essas provas.

De um lado, uma corrente entendia que o ônus de comprovar a não ocorrência da má-fé seria do comprador.

De outro, o entendimento foi pacificado pelo STJ, no julgamento de um recurso repetitivo nº REsp 956.943, no ano de 2014, estabeleceu que “inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tenha conhecimento da demanda capaz de levar o alienante à insolvência.”

Assim, a Lei nº 13.097/2015 adotando o entendimento do STJ, estabeleceu em seu artigo 54, que essas pendências sobre o imóvel devem constar na sua matrícula, bem como que o comprador de imóvel de boa-fé não poderá ser responsabilizado, caso não haja ressalva na matrícula do imóvel.

O judiciário passou, assim, a condicionar o reconhecimento de fraude ao registro da pendência na matrícula do imóvel.

Em conclusão, com a publicação da Lei nº 14.382, de 2022 e a inclusão do parágrafo 2º no artigo 54, da Lei 13.097/2015, poderá encerrar a discussão ao dispensar expressamente a exigência das certidões.

Marcela Rocha Scalassara. Advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.

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