O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) recentemente alterou o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça - Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ - Extra), que regulamenta os serviços notariais e de registro.

A alteração restringiu a permissão, conferida pelo artigo 38 da lei de alienação fiduciária (Lei 9.514/1997), para a formalização, por instrumento particular, com efeitos de escritura pública, de atos e contratos de alienação fiduciária em garantia sobre imóveis.

Referida alteração determinou que apenas entidades autorizadas a operar no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) podem se utilizar de instrumento particular com efeitos de escritura pública, incluindo: (I) as cooperativas de crédito; (II) as companhias securitizadoras, os agentes fiduciários e outros entes sujeitos a regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários ou do Banco Central do Brasil relativamente a atos de transmissão dos recebíveis imobiliários lastreados em operações de crédito no âmbito do SFI, (III) administradoras de Consórcio de Imóveis e (IV) entidades integrantes do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

A alienação fiduciária é uma forma de garantia real amplamente utilizada no financiamento imobiliário. Ela consiste, em suma, no negócio jurídico pelo qual o fiduciante, visando garantir o adimplemento de obrigação própria ou de terceiro, transfere ao fiduciário (credor) a propriedade de um bem ou direito.

O artigo 38 da Lei 9.514/1997 permitia, de forma indiscriminada, a celebração desse contrato tanto por escritura pública quanto por instrumento particular, com efeito de escritura pública.

A questão, que não tinha um posicionamento pacífico na maioria dos Tribunais de Justiça Estaduais do país, foi levada a debate após o Tribunal de Justiça de Minas Gerais, por meio do Provimento nº 93/2020, restringir essa permissão às entidades integrantes do SFI, Cooperativas de Crédito e Administradoras de Consórcio de Imóveis.

Tal restrição foi confirmada pelo CNJ que, reconhecendo a necessidade de padronizar o entendimento sobre a forma exigida para contratação da garantia de alienação fiduciária de bem imóvel, incluiu o Art. 440-AO no Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra).

Segundo o CNJ, essa limitação “propiciará mais segurança jurídica, influenciando diretamente questões sociais e econômicas, fortalecendo os direitos dos cidadãos, sobretudo dos hipossuficientes, e funcionando como incentivo à política de desjudicialização”.

Importante que se mencione que o § 2º do Art. 440-AO expressamente dispôs que “São considerados regulares os instrumentos particulares envolvendo alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e os atos conexos celebrados por sujeitos de direito não integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, desde que tenham sido lavrados antes de 11 de junho de 2024”. Assim sendo, o dispositivo inserido no Código de Normas (Art. 440-AO) não se aplica aos instrumentos particulares, com efeitos de escritura pública, lavrados por sujeitos não integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI antes de 11 de junho de 2024.

Eduardo Barbosa de Souza. Advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.