Há muitos anos, o mercado de aluguel de imóveis residenciais vem necessitando da criação de um índice de valores eficiente para o ajuste anual dos contratos, o que foi agravado pela alta inflação causada pela pandemia mundial, que disparou o índice IGP-M, anteriormente o mais utilizado no setor locatício, seguido pelo IPCA.

Esses índices, assim, por diversas razões, não vêm atendendo os interesses dos locadores, bem como dos locatários de imóveis, que, sendo responsáveis por definir o indexador a reajustar anualmente o valor do aluguel, vêm arcando com as nefastas consequências de eventual escolha equivocada, que ocasionou, inclusive, uma enxurrada de ações judiciais instauradas na busca da substituição do índice de reajuste em contratos, diante do alto desemprego consequente da pandemia, tornando difícil que os locatários honrem os pagamentos contratados e, ainda, pela alta do índice IGP-M, que encerrou o ano de 2021 com alta de 17,78% (dezessete vírgula setenta e oito por cento).

Ora, a Lei do Inquilinato não determina nenhum indicador específico de reajuste de aluguel, sendo o IGP-M o mais usado por uma simples convenção de mercado. Porém este não nasceu com tal objetivo. Foi criado nos anos 40 para medir a variação de preços de uma cesta de produtos e serviços imensa – muitos dos quais são ligados ao mercado externo, como a soja, por exemplo.

Pois bem, agora o mercado imobiliário tem um novo índice que poderá ser utilizado nos contratos de aluguel: em dezembro de 2021, a Fundação Getúlio Vargas anunciou a criação de um novo índice para a medição mensal dos valores dos aluguéis residenciais no Brasil, o chamado: IVAR – Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, sendo a ideia principal preencher a lacuna do mercado imobiliário que ficou desestabilizada com a crise sanitária provocada pelo Covid-19.

O IVAR, assim, é o novo indexador dedicado para os reajustes de aluguel, utilizando a variação dos valores estabelecidos em contratos de locação em quatro capitais, São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Belo Horizonte. E por ter potencial para desempenhar papel importante, principalmente nos contratos de aluguel, é a própria sociedade que decidirá se isso ocorrerá, e sob que condições.

O índice foi criado com enfoque no mercado imobiliário, lançado em janeiro de 2022, e é divulgado mensalmente, fazendo parte do calendário fixo de divulgação dos índices, indicadores e sondagens do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV IBRE).

Entretanto, importante lembrar que, como com qualquer outro índice adotado pelas partes na relação locatícia, é necessária a previsão de utilização do IVAR no contrato, ou até substituição do índice já utilizado, em comum acordo, através de aditivo contratual nos contratos vigentes. Caso contrário, há necessidade de buscar auxílio judiciário para o reconhecimento da abusividade na cláusula e índice anteriormente escolhido, visando a substituição pelo mais benéfico e justo.

E pela necessidade do mercado, já exposta inicialmente, é que se espera que o IVAR, a longo prazo, seja incorporado pelo setor imobiliário, por espelhar a realidade das variações dos contratos de locação, e por consequência, dos valores dos alugueres, passando a transmitir às partes a almejada e necessária segurança jurídica.

Claudia Viginotti Milanes – Advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/Londrina - PR