Algumas situações vividas por moradores de Londrina ressaltam a importância de se ter, pelo menos superficialmente, conhecimentos acerca do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e do Novo Código Civil, a carta que, basicamente, dita direitos e deveres em condomínios no País. Por uma destas situações passou a nutricionista Ligia Aparecida Lemos, que em 2001 viveu um pequeno aperto no prédio onde morava, na área central da cidade. ''Lavava o piso da minha cozinha toda a semana com muita água e sabão em pó. Nunca me preocupei com um possível vazamento porque não morava ninguém no apartamento debaixo. No entanto, quando apareceu uma visita para alugar o imóvel, descobriram que as paredes estavam todas manchadas - de sabão em pó''.

Descoberta
O problema no apartamento da nutricionista era um furo na tubulação de escoamento de água. O resultado era que toda a mistura que ela usava para lavar o piso escorria pelas paredes da conzinha do apartamento vizinho. ''Conversei com o síndico e ele me disse que era eu a responsável pela manutenção. Tive que quebrar o piso do meu apartamento, que era alugado, e a parede do apartamento afetado. Gastei quase R$ 500 com o serviço'', lembra.

Informações preciosas
O que Ligia não sabia era que quando o locatário não tem culpa sobre um problema do apartamento, ele não pode ser cobrado pela manutenção. Segundo o advogado e especialista em direito civil, Fábio Benfatti, todas as despesas decorrentes de problemas do apartamento, desde que não ocasionadas pelo locatário, são de responsabilidade do dono do imóvel. ''O morador só paga por algum tipo de manutenção se provocar o dano. No caso de uma infiltração, por exemplo, o problema é alheio à vontade do morador e, por isso, deve ser cobrado do dono do apartamento'', explica.

CDC
De acordo com o advogado, é o Código de Defesa do Consumidor que oferece este tipo de proteção ao locatário. Benfatti lembra, no entanto, que é preciso que o contrato de locação passe por uma imobiliária para que esta relação se estabeleça. ''Se a imobiliáriária faz a intermediação entre o locador e o locatário, fica estabelecida uma relação de cliente e prestador de serviço. A partir daí, o Código pode respaldar quem alugou o apartamento'', explica. O caso é diferente para contratos estabelecidos diretamente entre proprietários e inquilinos. ''Nesta relação, o contrato é que determina quem é o responsável pela manutenção do apartamento, independente de como o dano tenha sido causado'', completa.

No caso do condomínio
Benfatti também destaca casos em que o condomínio pode ser responsabilizado pela manutenção de danos a uma casa ou apartamento. Se há, por exemplo, uma infiltração externa que provoca mofo numa parede, é o condomínio quem deve arcar com os custos da reforma. ''Neste caso fica evidente que a falta de manutenção provocou o problema'', afirma, destacando inclusive que o poder público oferece serviços gratuitos para identificar quais falhas originaram tais problemas. ''A pessoa pode contratar um engenheiro para localizar o problema ou entrar em contato com a prefeitura da cidade onde mora. A administração municipal cede um profissional que pode até ajudar a apurar as responsabilidades sobre o dano''.

Aquisições
No caso de apartamentos comprados, a situação um pouco de figura. Segundo Benfatti, os financiamentos oferecidos por bancos e construtoras geralmente obedecem a uma regra geral, que responsabiliza o dono do imóvel por danos evidentes, identificados antes da efetivação da compra. Danos invisíveis, que aparecem somente com o tempo, devem ser identificados em um tempo médio de até cinco anos para que o proprietário possa ser responsabilizado. Este prazo varia de acordo com a idade do imóvel com o tamanho dos danos. ''Depois disso, não adianta mais reclamar. Da mesma forma, se um interessado em comprar um imóvel visita o apartamento e, eventualmente, não percebe uma falha estrutural evidente, ele não poderá cobrar isso depois. Deduz-se que o preço pelo qual o negócio foi fechado já tem descontos relativos à estas falhas''. Por isso, a recomendação é de que as visitas a um imóvel a ser comprado devem sempre ser acompanhadas por um engenheiro.

Dívidas
Só para reforçar, Benfatti lembra que informação nunca é demais quando se pretende comprar um apartamento. Não é só com a estrutura do imóvel que o interessado deve se preocupar. Débitos recorrentes de condomínios atrasados, por exemplo, podem gerar grandes dores de cabeça para quem compra uma nova casa. ''O Código Civil diz que o valor do condomínio é próprio do apartamento, e não de quem exatamente fez a dívida. Isso significa que, legalmente, uma dívida pode perfeitamente ser cobrada da pessoa que está ocupando o imóvel, e não de quem deixou de pagar a conta'', explica o advogado.

Como se proteger
Informações sobre dívidas relativas a condomínio podem facilmente ser obtidas com o síndico do prédio. A única recomendação é que se peça uma declaração por escrito da ausência de dívidas. ''Se houver valor a ser pago, o ideal é que não se feche negócio, pois a Justiça pode cobrar do novo dono. Ele pode até acionar o verdadeiro devedor para reaver o dinheiro, mas o processo pode demorar e até mesmo não dar resultados''. Síndicos geralmente também conhecem as condições dos apartamentos e da área comum do prédio, o que pode evitar transtornos quanto a possíveis gastos com reformas fora de hora.

PCQ-2006
''Noções Trabalhistas e Orientações sobre Recursos Humanos''. Este é o tema da nova palestra do Programa de Qualidade Condominial (PCQ-2006), a ser ministrada na próxima terça-feira. O evento tem promoção do Secovi-PR e vai contar com o contabilista pós-graudado em contabilidade pela Unopar, Luiz José de Almeida. É uma grande oportunidade para que síndicos, moradores, administradores de condomínios e profissionais do ramo tirem dúvidas sobre o assunto. A palestra acontece no auditório do Ceal-Sinduscon, na Avenida Maringá, 2.400, a partir das 19 horas. Mais informações podem ser obtidas no Secovi, pelo telefone ou e-mail. As vagas são limitadas.

Secovi - Sindicato da Habitação e Condomínios
Rua Minas Gerais, 297 - 13º andar - Sl. 133/134 - Londrina - PR
CEP 86010-905
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