Não é novidade a informação de que o pagamento da taxa condominial é importante para a sobrevivência financeira de um condomínio, pois é este o recurso usado para cobrir todas as despesas, pagamento dos funcionários, além de permitir que sejam executadas melhorias no local. Apesar disso, a inadimplência é um dos principais problemas enfrentados pelos administradores condominiais. Não existem dados precisos sobre o volume da dívida no setor, mas é fato que, desde janeiro de 2003, com a vigência do novo Código Civil - que diminuiu a multa pelo atraso das quotas condominiais para 2% , extinguindo a possibilidade de se cobrar até 20% - alguns condôminos passaram a priorizar dívidas com juros mais elevados.
O assessor jurídico do Sindicato da Habitação e dos Condomínios (Secovi-Pr), Danilo Serra Gonçalves, afirma que a alteração da lei passou a exigir uma postura mais atuante dos síndicos com relação às cobranças. No entanto, para evitar desentendimentos, ou mesmo outros problemas ele alerta para que se tome alguns cuidados.
O advogado cita o artigo 1.336 do Código Civil, que trata sobre os deveres dos condôminos: "§ 1º - O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito."
Já dentre as obrigações do síndico, continua Gonçalves, o artigo 1.348 determina: "Art. 1.348. Compete ao síndico:
VII – Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;...".
"É dever do síndico reduzir o número de inadimplentes seja por meio de cobrança amigável, conscientização de seus condôminos quanto aos prejuízos advindos ao condomínio; cobrança extrajudicial e a cobrança judicial", destaca o assessor jurídico do Secovi. "Constatada a inadimplência, o síndico deve analisar a convenção do condomínio, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, e fazer cumpri-la", completa.
Gonçalves orienta que a cobrança do inadimplente pode ser iniciada com uma conversa reservada, esclarecendo a necessidade do pagamento da dívida. "A cobrança também pode ser feita por carta, desde que seja entregue diretamente ao condômino e não a outra pessoa", indica. Segundo ele, sem esses cuidados, caso o devedor sinta-se com sua imagem manchada, pode mover ações por danos morais contra o condomínio e a pessoa do síndico.
Por outro lado, Gonçalves afirma que o número da unidade a que pertence o devedor pode aparecer no demonstrativo das taxas condominiais, pois os demais moradores têm o direito de saber como andam as contas do condomínio. Mas, como destaca, o documento deve ser entregue lacrado aos demais condôminos.
Caso não haja acordo, o síndico pode partir para a chamada cobrança extrajudicial e, na pior das hipóteses, entrar com uma ação judicial contra o devedor. Gonçalves alerta que algumas convenções mais antigas dispõem em seu texto que a cobrança só deve ser feita 90 dias após o atraso. "Cada síndico deve conhecer bem sua convenção para fazer tudo de forma correta".

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