Um assunto já abordado nesta coluna é a importância da observância dos prazos no Contrato de Locação e, mais especificamente, as implicações que o prazo de duração previsto no contrato trará às partes, com vantagens e desvantagens tanto ao locador como ao locatário.

Além disso, poucos têm conhecimento desta previsão legal, mas, para as locações residenciais, o artigo 46 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) prevê que o locador somente poderá exigir a desocupação do imóvel pelo locatário sem a necessidade de fundamentar o pedido em alguma das hipóteses previstas em lei, tais como a falta de pagamento ou o descumprimento contratual (a chamada denúncia vazia), quando o Contrato de Locação for estipulado por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses. Nos contratos com prazos inferiores (por exemplo, doze meses, como é extremamente comum), a retomada forçada e desmotivada somente poderá ocorrer após cinco anos de vigência ininterrupta da locação (art. 47).

As citadas previsões geraram uma série de discussões judiciais, nas quais locadores passaram a alegar que um contrato celebrado por prazo inferior a 30 meses, mas cujas prorrogações somadas resultam em tempo maior de duração, poderiam ser rescindidos desmotivadamente quando prorrogados por prazo indeterminado.

No entanto, não é esta a intenção da lei, como demonstra na mencionada prescrição contida no art. 47, que determina o prazo de cinco anos para que possa ocorrer a denúncia vazia nesses casos.

Esta intenção foi recentemente confirmada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.364.668/MG. Na oportunidade, a Terceira Turma da Corte decidiu que, nos casos de aluguel urbano renovado sucessivamente, ainda que por escrito, a soma dos períodos das renovações não autoriza rescisão contratual imotivada. Nas palavras do relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, é "evidente que o artigo 46 da Lei do Inquilinato somente admite a denúncia vazia se um único instrumento negocial estipular o prazo igual ou superior a 30 meses, sendo impertinente contar as sucessivas prorrogações".

Caso contrário, optando o locador por celebrar contrato por prazo inferior a 30 meses, deverá ele aguardar o prazo de cinco anos para rescisão sem justificativa.

GABRIEL CARMONA BAPTISTA, advogado e secretário da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina

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