A transmissão de imóveis rurais suscita algumas dúvidas envolvendo a alienação de fração ideal inferior à fração mínima de parcelamento (FMP), a documentação necessária para a formalização das transmissões e registro de imóveis rurais e também em relação ao próprio desmembramento do imóvel.
O art. 65 do Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964) prevê: "O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural". Não proíbe a alienação de fração ideal inferior à FMP.
No Município de Londrina, a fração mínima de parcelamento equivale a 2,0 hectares ou 20.000,00 m2.
Portanto, a proibição legal é a do desmembramento (ou subdivisão) de área inferior, exceto se tal área for anexada à outra área, cuja soma (da área total) seja superior à FMP, segundo o art. 8º, § 4º, I, da Lei 5.868/1972.  As outras exceções estão elencadas nos incisos II a IV (agricultura familiar, pela perda de destinação de rural para urbana, etc.).
Algumas normas do próprio INCRA e também das Corregedorias Gerais da Justiça dos respectivos Estados tratam de procedimentos para a fiscalização de desmembramentos ou formação de núcleos habitacionais, estes antecedentes à própria venda caracterizada como alienação de mera fração ideal (como as chácaras de recreio, loteamentos irregulares ou clandestinos, condomínios de fato ou informais), mas onde exista, de fato, uma parte certa e localizada na propriedade.
Em suma, o que se busca é evitar que os imóveis sejam estratificados (picotados) e que se evitem os impactos urbanísticos e sociais gerados pelos núcleos irregulares. Infelizmente, milhares de imóveis se encontram em tal situação, inclusive havendo recente legislação da Regularização Fundiária a tratar e discipliná-la (segundo Lei 13.465/2017 e Decreto regulamentador 9310/2018).
Cada situação concreta deverá ser analisada, especialmente pelo Registrador de Imóveis, no sentido de aferir a possibilidade do registro de compra e venda de fração inferior à da FMP, até mesmo mediante suscitação de Dúvida para a obtenção de decisão judicial acerca disto.
No tocante à documentação necessária para a lavratura das escrituras e do registro, além daquela já prevista na Lei 7.433/1985 e Decreto 93.240/1986, deverão ser indicados na escritura  o número do INCRA do imóvel e outros dados do CCIR (de acordo com o art. 22, § 6º, I a V, da Lei  4.947/1966), comprovado o pagamento do ITR - Imposto Territorial Rural pertinente aos últimos cinco anos (segundo art. 21 da Lei 9393/1996), além de apresentada a CND em relação aos débitos ambientais (inobstante não tenha sido prevista no atual Código Florestal, foi mantida a exigência por algumas normas da Corregedoria).
Para ilustrar, a Instrução Normativa 82/2015 e Nota Técnica Incra/DF/DFC/Nº 2/2016, disciplinam situações envolvendo o cadastro e o parcelamento do solo rural. E a Corregedoria Geral da Justiça do Paraná normatizou a divisão dos imóveis rurais, segundo o Provimento 276/2018.

- Ana Lúcia Arruda dos Santos Silveira - Advogada e Coordenadora da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB de Londrina.

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