Os imóveis rurais merecem uma atenção especial quando são transacionados, desmembrados ou mesmo quando servem como garantia de dívidas.

Eles têm definição própria e demandam a apresentação e verificação de documentação específica, o que decorre de várias legislações, não somente de natureza agrária, mas também de cunho ambiental.

O fator preponderante para a identificação é a sua destinação. O Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) assim o define como (art. 4°, I): "Imóvel Rural", o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer por meio de planos públicos de valorização, quer por intermédio de iniciativa privada;"

Todo imóvel rural possui um cadastro junto ao Incra - o CCIR - que traz a identificação exata do imóvel e de seu proprietário ou possuidor. Para o Incra, imóveis contíguos poderão ter um único cadastro, o que não ocorrerá, necessariamente, no Registro de Imóveis que preserva o princípio da unitariedade: um imóvel para cada matrícula.

As escrituras de transferência de imóveis rurais devem descrever os dados do CCIR, sob pena da necessária rerratificação para o registro.

Qualquer alteração na destinação para urbano sujeita-se ao cancelamento do Incra e o Registro de Imóveis deverá averbá-la. A Instrução Normativa 82, de 27/03/2015 do INCRA regula os procedimentos de atualização e cancelamento, em seus artigos 11 a 30.

Os imóveis rurais estão sujeitos ao georreferenciamento, segundo Lei 10.267/2001 e Decreto 4.449/2002, exigido para situações envolvendo desmembramentos, parcelamentos e remembramentos (anexação) e também nas transferências dos imóveis considerando os prazos legais. Ele se traduz na descrição precisa do imóvel contendo as coordenadas dentro do Sistema Geodésico Brasileiro e se sujeita à certificação do Incra de que a área não se sobrepõe a nenhuma outra. Os dados certificados são disponibilizados pelo Incra, pelo Sigef (Sistema de Gestão Fundiária) e a cada mutação do imóvel deverá ser feito o mesmo procedimento.

A feitura do geo está sujeita aos prazos do Decreto 4.449/2002 e prorrogações posteriores: áreas maiores de 250 hectares já demandam o geo; áreas acima de 100 até 250 hectares poderão ser georreferenciadas até o dia 20 de novembro de 2018; para áreas menores que 100 até 25 hectares o prazo mudou para 2023 e as áreas menores que 25 hectares o prazo que era de 2023 foi para 2025 (segundo Decreto 9311/2018).

ANA LÚCIA ARRUDA DOS SANTOS SILVEIRA, advogada e coordenadora da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB de Londrina

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