Atualmente, uma das formas de se investir em imóveis, além da aquisição (compra) destes bens, é a aplicação de dinheiro nos chamados Fundos de Investimentos Imobiliários, os chamados FII`s que, na prática, significa comprar ações de algum fundo específico e se tornar dono de uma pequena parte de um imóvel recebendo parte dos “alugueis” recebidos por aquele empreendimento.

Estes fundos podem ser estruturados de várias formas, mas a mais comum ou clássica desse tipo é o chamado “fundo de tijolo” que representa investimentos em um ativo físico (tangível) como galpões logísticos, shoppings e etc. Há também os chamados “fundos de papel” que se referem a títulos referentes a aplicações financeiras imobiliárias, mas sem um bem tangível.

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A regulamentação dos FII`s é feita pela Lei nº 8.668/1993 e conta com a regulamentação da Instrução Normativa 472/2008 da CVM (Comissão de Valores Mobiliários) que, também, é o órgão responsável por autorizar, disciplinar, e fiscalizar a constituição, o funcionamento e a administração dos Fundos Imobiliários no Brasil.

Conforme preconiza a lei acima citada, o fundo imobiliário tem como aspectos jurídicos as seguintes características: natureza jurídica especial de condomínio fechado; divisão das cotas, que são consideradas como valores mobiliários; regime de distribuição de 95% dos rendimentos aos cotistas: a incomunicabilidade entre os bens do administrador e os bens que forem adquiridos; limitação de responsabilidades para os investidores; necessidade de registro na CVM.

Diante disto, todo fundo, necessariamente, precisa de um gestor que é responsável pela gestão do fundo, repassando os rendimentos aos investidores e aplicando os recursos recebidos, bem como, realizando sua administração. Este gestor, importante dizer, não pode ser uma pessoa física e deve ser uma instituição financeira com autorização da CVM.

No Brasil, os investimentos nos FII`s tem crescido muito nos últimos anos e há uma nítida tendência de o número de investidores crescer ainda mais, não apenas em razão dos investimentos neste ramo terem sidos bons, mas também pelas vantagens financeiras face à aquisição clássica de imóveis, que permite que pequenos investidores passem a investir em imóveis comprando cotas ao invés de precisarem comprar um imóvel inteiro.

Soma-se a isto a segurança jurídica que a lei garante a estes fundos. Isto porque, ao ser constituído e ser feita a oferta para captação de recursos os ativos recebidos passam a pertencer ao fundo e, quando constituídos em imóveis ou títulos, passam a ser parte do patrimônio do FII e que, apesar de estar sob a propriedade fiduciária da sua gestora, não há nenhuma comunicação entre os patrimônios das gestoras com os fundos por estas administradas.

Tal modelo gera maior segurança jurídica protegendo os fundos de problemas financeiros das empresas gestoras ou seus sócios e viabiliza a diversificação do portfólio de investimentos para todo tipo de investidor. Ademais, legalmente, as gestoras não podem conceder empréstimos, adiantar futuras rendas, prestar aval ou fiança com os ativos, bem como outras restrições previstas em lei, trazendo ainda mais segurança jurídica a estes fundos.

Por fim, os FII`s tem atraído investidores que veem riscos menores neste modelo de investimento imobiliário, bem como custos bem mais baixos do que aqueles necessários para aquisição de um imóvel (taxas cartorárias, ITBI, emolumentos e etc.) sendo um importante instrumento de investimento e que, com o regramento atual, apresenta segurança e validade jurídicas que fomentam ainda mais a economia brasileira, especialmente no setor imobiliário.

Renan De Quintal, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina