A modalidade parece ser a nova mania do mercado: dos 61 fundos de investimentos imobiliários em operação no Brasil, 53 deles foram constituídos em 2002, e destes, 39 somente no mês de maio. Criados em junho de 1993 e regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) no ano seguinte, estes fundos são – usando a linguagem do setor construtor – ‘‘condomínios’’ de investidores. E o sucesso do negócio pode estar no fato de se unir a segurança de um imóvel à liquidez das ações e a rentabilidade (com garantia mínima assegurada em contrato) de um fundo de renda fixa.
Em tempos em que os investimentos de risco oscilam perigosamente e as aplicações de renda fixa acompanham, por demais, a volatilidade do mercado financeiro, os fundos imobiliários ganham espaço e chamam a atenção dos que preferem investir em patrimônio
Criados à imagem e semelhança dos Real Estate Investiment Trust (Reits), que existem nos Estados Unidos há mais de 30 anos e têm um patrimônio de cerca de US$ 130 bilhões, no Brasil os fundos de investimentos imobiliários têm um patrimônio conjunto de mais de R$ 1,5 bilhão. E desde que o primeiro fundo foi lançado no varejo, há dois anos e meio, incorporadoras, companhias hipotecárias, bancos e corretoras dedicam-se com apetite cada vez maior ao lançamento de novas modalidades desses fundos. E o que é melhor: o investimento mínimo, cada vez mais baixo, permite também a participação do pequeno investidor.
Para popularizar o mercado, além de pulverizar as cotas, muitos fundos também oferecem rentabilidade garantida por um prazo determinado. Até 1999 esses fundos estavam voltados aos grandes investidores, como fundos de pensão. A partir daí, surgiu o primeiro fundo voltado para varejo, o Reit Brazil, lançado pela Brazil Realty e lastreado (com garantia) no JK Financial Center, um edifício de escritório de alto padrão, localizado na esquina da Rua Bandeira Paulista com a Avenida Juscelino Kubitschek, no Itaim Bibi, um bairro nobre da capital paulista. Quem quisesse investir nesse fundo precisava desembolsar R$ 70 mil, no mínimo.
Logo em seguida, a companhia hipotecária Brazilian Mortgages lançou o fundo imobiliário do Shopping Pátio Higienópolis, com um investimento mínimo cujo valor caiu radicalmente: R$ 10 mil e o investidor tornava-se dono de uma cota. Os dois empreendimentos pioneiros garantiam um rendimento mínimo – no caso do JK, era de 1% ao mês nos dois primeiros anos; no do Pátio Higienópolis, 1,25% ao mês durante 36 meses. Neste último a garantia de rendimento foi superada logo na primeira distribuição de lucros. Em janeiro de 2000 os investidores do shopping receberam 1,37% bruto, sobre o valor aplicado; uma rentabilidade anual de 16,65%, resultado superior ao ganho médio dos fundos de renda fixa no mesmo período, que foram de 14% ao ano.
Hoje, 29 meses após o lançamento do Shopping Pátio Higienópolis, as cotas são negociadas no mercado com um ágio de 7%. ‘‘Houve casos em que o cotista vendeu sua parte com 10% de ágio’’, conta o diretor da Brazilian Mortgages, Luiz Fernando Moura. Segundo o também diretor da Brazilian Mortgages, Fábio Nogueira, a lista de espera para adquirir as cotas já está em R$ 1 milhão – ‘‘Só há um problema: ninguém quer vender’’, comenta Nogueira.
Na esteira deste sucesso, a empresa já lançou mais três fundos (Hospital da Criança, Água Branca e Torre Norte) e prepara o lançamento de outros cinco. O diretor da empresa lembra que a preocupação da empresa é diminuir ao máximo o risco do investidor. Por isso, dá prioridade a investimentos que já estejam com o rendimento garantido. Com base nessa filosofia, o segundo lançamento da Brazilian Mortgages foi o Hospital da Criança.
O edifício está alugado por 20 anos para o grupo Nossa Senhora de Lourdes, que também é dono do Complexo Hospitalar Nossa Senhora de Lourdes, no Jabaquara (zona sul de São Paulo), e de outras empresas da área hospitalar, como lavanderias e fábricas de equipamentos médicos. Com cotas de R$ 5 mil, a rentabilidade bruta garantida que era de 1,25% ao mês já está rendendo aos investidores, neste primeiro ano, 1,30% a.m.
O êxito dos fundos de investimento imobiliário voltados para o varejo animou ainda mais o mercado paulista para este tipo de operação. Em outubro do ano passado, o Fundo Imobiliário Torre Norte, no Centro Empresarial Nações Unidas, foi também um sucesso: mais de R$ 50 milhões em cotas vendidas rapidamente.

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