É possível realizar o inventário e partilha de imóvel não registrado em nome do falecido?

Manter um patrimônio em situação de irregularidade (sem escritura e sem registro) é assumir o risco de prejuízos no futuro. E no momento de inventariar um imóvel irregular e realizar a divisão entre os herdeiros, o transtorno pode ser ainda maior.

É sempre importante lembrar que no Brasil uma pessoa só é considerada proprietária de um imóvel caso conste o seu nome na Matrícula do bem.

A Matrícula é o documento oficial, emitido pelo cartório de registro de imóveis, onde constam todos os dados de um terreno, como por exemplo, a sua localização, dimensão, quadra e lote no município, qualificação completa do proprietário, etc.

A partir dessa premissa surge a dúvida: como realizar o inventário e partilha de um imóvel sem o registro no nome do falecido?

Inicialmente, precisamos deixar claro que caso não exista o registro de propriedade na matrícula, será necessário regularizar o imóvel primeiro para depois seguir com o inventário.

Um primeiro passo fundamental para tentar regularizar o imóvel, e ter a chance de vendê-lo futuramente, é provar que o bem realmente pertencia ao falecido.

Para isso existe a possibilidade de tentar localizar os antigos donos (ou herdeiros), que constam na matrícula, e solicitar que seja feita uma escritura da compra e venda em nome do falecido que adquiriu o imóvel. Com esse documento, e com a presença dos antigos proprietários, a alteração do registro de propriedade poderá ser feita no cartório de registro de imóveis.

Mas se estamos diante de um caso em que exista um documento que comprove a compra e venda realizada pelo falecido, e não seja possível localizar os antigos donos, existe a opção de entrar com uma ação judicial chamada “adjudicação compulsória”. Nesse tipo de demanda será feito mais uma tentativa de encontrar os antigos donos, que serão citados para se manifestar no processo. Caso se apresentem, confirmando a propriedade do falecido, ou caso não seja possível localizar essas pessoas, o juiz irá validar o documento existente e vai determinar que o cartório faça o registro da propriedade do imóvel em nome do espólio da pessoa falecida.

Por fim, uma outra medida possível para regularizar o imóvel em uma situação como essa, é a tão falada ação de usucapião. Hoje essa alternativa pode ser tanto judicial, quanto diretamente no cartório na forma extrajudicial. Aqui o dever de comprovação da posse e propriedade do falecido se mantém, e as provas podem ser diversas. Fotos, testemunhas, comprovantes de pagamento de energia, água e IPTU, são algumas das possibilidades que a família tem para utilizar como meios de comprovação da permanência do falecido em cima do terreno.

Ainda nos casos de usucapião existem modalidades para cada tipo de imóvel, e um requisito muito importante que será analisado em cada modalidade é o tempo de posse no terreno. Há casos onde o tempo mínimo de posse pode ser 2, 5, 10 ou 15 anos.

Se você ou sua família está vivendo alguma situação similar consulte um advogado especialista em inventários e regularização de imóveis. A presença desse profissional traz segurança nas etapas necessárias para poder retomar a propriedade e realizar um inventário sem imprevistos.

Mateus Toloczko Ferreira. Advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Subseção Londrina.