Ao adquirir um imóvel, o adquirente deve cercar-se de alguns cuidados para que não tenha problemas futuros, entre eles a possível alegação por terceiros de fraude contra credores ou possíveis nulidades do ato.

Dentre as diligências necessárias, ou seja, a busca pelas informações acerca do imóvel e dos vendedores, está a emissão da Certidão Negativa de Ônus do Imóvel, certidão essa que deve conter os apontamentos que recaem sobre o imóvel objeto da transação, tais como, hipotecas, penhoras, usufruto, promessas de alienação, indisponibilidades, averbações premonitórias, etc.

Assim como outros documentos solicitados durante a transação (certidões do imóvel e dos vendedores, documentos pessoais, etc.), a Certidão Negativa de Ônus do Imóvel serve para assegurar que a negociação seja feita de maneira transparente e justa, evitando assim, maiores riscos para ambas as partes, em especial para o adquirente de boa-fé.

Para trazer ainda mais segurança jurídica ao adquirente, em 19 de janeiro de 2015 foi publicada a Lei 13.097/2015, que fala, dentre outros assuntos, do Princípio da Concentração dos atos na matrícula do imóvel. Dessa forma, com a vigência da nova lei, passou a estar presente a preocupação de que constem na matrícula do imóvel, todas as situações jurídicas acerca da situação do bem, sendo que, de acordo com esse novo regime, só poderão ser opostos ao adquirente de boa-fé os atos jurídicos que tiverem averbação ou registro precedente na matrícula do imóvel.

Diz o Art. 54 da citada Lei que: “Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias; II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença [...]; III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência [...].”

Assim, a edição da Lei 13.097/2015 pretendeu aumentar a segurança jurídica das transações imobiliárias. Além disso, a nova norma ressaltou expressamente que se a matrícula estiver livre e desembaraçada, ou seja, sem gravames, a transação efetuada será plenamente válida e eficaz. Em outros termos, não poderá ser mais contestada por eventuais credores ou litigantes, ainda que existam ações judiciais em curso, salvo nos casos previstos em Lei, de: (a) usucapião – a verificação da posse no negócio imobiliário é de vital importância, pois que decorre de situação fática, que certidões não revelam -; e (b) a sociedade se encontra em processo de falência.

Possíveis credores e/ou litigantes deverão adotar medidas judiciais premonitórias para que seus direitos não fiquem prejudicados, por exemplo, da averbação da existência de execução judicial na matrícula do imóvel, como dito no próprio artigo 54.

Por fim, dentro das demais cautelas a serem tomadas na aquisição de um bem imóvel, está a emissão da Certidão Negativa de Ônus do referido Imóvel e a consulta ao seu advogado de confiança.

CLEVERSON TAVARES. Advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.

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