O consultor jurídico em assuntos imobiliários, autor do TPD - Direito Imobiliário e colaborador no Guia do Condomínio IOB, o curitibano Luiz Fernando de Queiroz é claro e objetivo: não existe uma regra básica para responder às dúvidas de proprietários e às inúmeras perguntas de inquilinos especialmente comuns nos dias de hoje - temporada em que a oferta em locações tem sido maior do que a demanda. O advogado diz que, apenas a experiência e o assessoramento correto, realizado por quem vivencia e conhece o mercado imobiliário onde trabalha, são os melhores conselheiros.
‘‘Mas é sempre possível calcular o melhor aluguel, é preciso apenas levar em conta a legislação brasileira no ponto em que estabelece o tempo de revisão do valor de locação. Esta é a premissa básica para se obter uma regra de avaliação. Calcular a receita do imóvel em prazo menor ou maior é fugir da realidade’’, justifica.
O segundo ponto, de acordo com o consultor, consiste em saber qual a expectativa de locação de um imóvel pelo preço desejado nos próximos meses. Ou seja, se não aceita a oferta, quantos meses mais, em princípio, será necessário esperar até que seja alugado. ‘‘Com esse dado econômico e o prazo legal de 36 meses, pode-se inferir uma regra básica: convém alugar, com valor abaixo do preço de mercado, sempre que o prazo de nova locação resulte em um menor ganho ao proprietário nos próximos 36 meses’’.
Luiz Fernando exemplifica: ‘‘Se o proprietário pede R$ 1.000 de aluguel mas recebe uma oferta de R$ 900 e tem a expectativa segura de alugá-lo em dois meses, valerá a pena dar o desconto? Aplicando-se a teoria exposta, a resposta é não.
Isto porque em três anos terá uma receita de apenas R$ 32.400 (36 meses x 900), ao passo que, se esperar dois meses, terá uma receita maior: R$ 34 mil reais ( 34 meses x 1.000,00). No mesmo caso, se contratar o aluguel por R$ 950 reais, sua receita em 36 meses totalizará R$ 34.200,00. No máximo então, poderá reduzir o valor para R$ 945 reais, pois obterá idêntico retorno ( 36 meses x 945 = R$ 3.4020,00).’’
Para saber, em cálculo único, qual o valor máximo de desconto, sem prejuízo na renda do imóvel nos próximos três anos, aplica-se uma simples regra aritmética. Faça a conta: divida o valor esperado (usando o exemplo anterior, de R$ 1.000,00) pelo número de meses em que não é possível revisão judicial (36) e multiplique pelo número de meses em que o imóvel ficará efetivamente alugado no período. No exemplo citado, se a expectativa é de que fique vazio por cinco meses, até ser alugado, o novo valor será de R$ 861,00 mensais (basta dividir 1.000 por 36 e multiplicar por 31). Se a espera prevista for de quatro meses, por exemplo, o valor para o contrato será de R$ 889,00 reais mensais.
O consultor jurídico argumenta que outros fatores influenciam no cálculo e também devem ser levados em consideração pelo locador ou imobiliária. ‘‘É importante não esquecer que no período em que o imóvel estiver fechado, custos com condomínio e IPTU são despesas para o proprietário. Além disso, vale observar atentamente se o mercado está estabilizado, em alta ou em baixa; qual a idoneidade financeira do pretendente e seu fiador.’’
‘‘Locadores e imobiliárias também não podem se esquecer que preço de mercado não é o valor de oferta, mas o preço pelo qual os negócios são efetivamente realizados em determinado mês. Por isso, na maioria das vezes não convém ficar na expectativa de que o mercado futuro será melhor do que o atual’’, argumenta o advogado. Finalizando ele diz que o mais sensato é pegar a calculadora e descobrir, em alguns toques, o melhor aluguel possível. L.B.

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