Imagem ilustrativa da imagem Da responsabilidade civil e criminal do síndico em condomínios
| Foto: Anderson Coelho


Em primeiro lugar, imperioso definir o síndico. O Dicionário Aurélio da Língua Portuguesa o define como sendo "[...], pessoa escolhida pelos condôminos para tratar dos interesses e da administração do imóvel em condomínio".

O Código Civil, dispõe no "Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio [...]." Portanto, pode ser eleito síndico pessoa física (condômino ou não) e/ou pessoa jurídica. Nesse particular, antes de convocar a Assembléia Geral Ordinária, para eleição de síndico, torna-se indispensável conhecer as normas da Convenção do Condomínio, visando uma eleição conforme as determinações convencionais.

Em segundo lugar, relevante registrar o que seja responsabilidade civil e criminal. Quanto à responsabilidade civil, o Dr. Caio Mário da Silva Pereira a define: "É a obrigação de reparar o dano que uma pessoa causa a outra". Essa obrigação encontra-se tipificada no Código Civil, dispondo no "Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito"; no "Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes" e, ainda, no "Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo".

Nesse sentido, o síndico que fizer o que não lhe compete ou deixar de fazer o que lhe compete e, em razão disso causar danos ao condomínio ou a qualquer condômino terá o dever de reparar.

Quanto à responsabilidade criminal, o Dr. Heleno Cláudio Fragoso a define: "É o dever jurídico de responder pela ação delituosa que recai sobre o agente imputável". O dever jurídico do agente para ser caracterizado delito e/ou crime é necessário observar três condições básicas: ter praticado efetivamente a ação delituosa; ter à época do fato entendimento da ação delituosa e ter a liberdade de escolher entre praticar e não praticar a ação delituosa. Essas ações delituosas encontram-se tipificadas no Código Penal, dispondo no "Art. 13. O resultado, de que depende a existência do crime, somente é imputável a quem lhe deu causa. Considera-se causa a ação ou omissão sem a qual o resultado não teria ocorrido"; e no "Art. 18. Diz-se o crime: I - doloso, quando o agente quis o resultado ou assumiu o risco de produzi-lo; II - culposo, quando o agente deu causa ao resultado por imprudência, negligência ou imperícia". Nesse sentido, deve ser provado e comprovado a pessoalidade do síndico, bem como a demonstração de sua culpabilidade quanto ao fato ocorrido.

Em terceiro lugar, o síndico, regularmente eleito em Assembléia Geral Ordinária, como representante legal do condomínio, deve observar, cumprir e fazer cumprir as disposições legais do Art. 1.348, do Código Civil, bem como as normas estabelecidas na Convenção do Condomínio e do Regimento Interno.

Assim, qualquer síndico tem e terá sobejas condições de administrar o condomínio, no qual fora eleito, ficando isento de qualquer responsabilidade civil ou criminal.


Adiloar Franco Zemuner, advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB, subseção de Londrina

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