Algumas vezes nos deparamos com imóveis urbanos ou rurais à venda, em excelente estado de conservação, com uma ótima localização e valor a ser comercializado tentador, contudo, quando buscamos a situação do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis, identificamos que o vendedor do imóvel não é o real proprietário do bem ou que os proprietários já faleceram e não foi realizada a transferência do bem aos herdeiros através de inventário, dentre outros problemas.

Tais circunstâncias são comuns e alguns possuidores acreditam que ao terem a Escritura Pública de Compra e Venda e/ou de Inventário em mãos, sem o devido registro na respectiva matrícula do imóvel, é condição suficiente para demonstrar que é o “real proprietário” de determinado imóvel, no entanto, somente a matrícula atualizada emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis é o documento hábil que comprova a titularidade do bem.

Afinal, qual a diferença entre escritura pública de compra e venda e matrícula, registro e averbação? A escritura pública de compra e venda é a demonstração pública, elaborada e emitida por um Tabelião, do acordo válido firmado entre as partes, a qual uma das partes irá transferir o domínio de um determinado bem para a outra, que se compromete a lhe pagar determinado valor em data específica, constando ainda, as obrigações de cada um dos envolvidos.

Já a matrícula é o documento jurídico, emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis, que contém a individualização do imóvel com todas as informações sobre sua localização e descrição, assim como todos os proprietários, transferências (registros) e alterações (averbações) que o imóvel urbano ou rural sofreu ao longo de sua existência.

O registro é o ato formal que menciona todas as formas de transferências e eventuais ônus que venha a ter no imóvel, conforme o rol taxativo do artigo 167, I da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), por exemplo, instituição de bem de família, contratos de locação de prédios, servidões de passagem, penhoras, usufruto, contratos de compromisso de compra e venda, convenções antenupciais, dos loteamentos urbanos e rurais, dentre outros.

A averbação, por sua vez, é a manifestação de todas as alterações que o imóvel ou os proprietários e/ou pessoas que constem no registro possam sofrer, de acordo com o rol taxativo do artigo 167, II da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos). Exemplos: alteração de nome do logradouro, construção de casa/barracão ou ampliação da área construída, número da inscrição municipal do imóvel urbano ou número do código do imóvel rural, cancelamento de eventuais ônus, casamento, divórcio, cédulas hipotecárias, cláusulas de inalienabilidade, etc.

Uma vez esclarecidos tais conceitos, qual é a importância da fidedignidade da matrícula do imóvel urbano ou rural? Quando o proprietário tem a matrícula do imóvel com o registro da Escritura Pública de compra e venda efetivada e as averbações realizadas, há a garantia do seu direito de propriedade sobre o imóvel, agrega-se valor ao bem e consequentemente promove a circulação do capital e de riquezas.

A falta de registros/averbações e/ou ausência de comprovação da titularidade na matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis inibe investimentos e garantias em empréstimos, por vezes, acabam sendo comercializados ou permutados nos estreitos círculos locais e entre pessoas que se conhecem e/ou confiam umas nas outras, gerando a perpetuação da informalidade, impedimento do desenvolvimento individual e coletivo do país, instabilidade do direito ao direito de propriedade, na desvalorização do imóvel em relação ao valor de mercado, bem como da ausência do pagamento de impostos (ITCMD, ITBI, IPTU e ITR) aos cofres públicos.

Diante disso, para aqueles que pretendem adquirir um imóvel, fiquem atentos quanto aos efetivos proprietários que estarão registrados na matrícula do imóvel urbano ou rural, bem como de eventuais ônus, ausência de averbações de construção e/ou penhoras, evitando surpresas desagradáveis após a efetiva compra do imóvel. Ao mesmo tempo, para aqueles possuidores que detém algum imóvel nas condições acima relatadas, busquem a sua regularização, a fim de garantir o seu direito de propriedade e a valorização do seu imóvel urbano ou rural.

Renata Calheiros Zarelli, advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina