Adquirir um imóvel é uma decisão que exige cautela e planejamento. Além de considerar fatores como localização, preço, documentação e condições de pagamento, é essencial que o comprador esteja ciente das normas legais que regulam o parcelamento de solo urbano. Não observar essas regras, como a fração mínima de parcelamento, pode resultar em problemas graves, incluindo a compra de um imóvel irregular e até envolvimento em crimes contra a administração pública.

A fração mínima de parcelamento é a menor unidade de terreno que pode ser vendida ou desmembrada legalmente, conforme regulamentado pelo município, que no caso de Londrina, é de 2 hectares, correspondentes a 20 mil metros quadrados. A Lei Federal nº 6.766/79, conhecida como Lei de Parcelamento do Solo Urbano, estabelece os parâmetros para a criação de loteamentos e desmembramentos, e um de seus principais pontos é a subdivisão de terreno com respeito à fração mínima determinada pelos Planos Diretores Municipais ou pelas normas urbanísticas locais, fundamental para garantir que a urbanização ocorra de maneira organizada, com infraestrutura adequada, como ruas, iluminação, esgoto e áreas verdes.

Adquirir um terreno ou imóvel que tenha sido parcelado abaixo da fração mínima é uma infração grave, e quando o parcelamento não respeita a legislação, o comprador pode enfrentar consequências sérias, incluindo: Problemas com a Regularização do Imóvel, que dificilmente poderão ser registrados ou regularizados junto aos órgãos competentes, impedindo o comprador de obter a escritura definitiva, já que, na prática, este imóvel não existe legalmente; Impossibilidade de Financiamento, já que os Bancos e instituições financeiras que não aceitam imóveis irregulares como garantia, o que inviabiliza a obtenção de crédito para a compra; Risco de Demolição, pois em casos de parcelamento irregular em áreas de preservação ambiental ou zonas não previstas para urbanização, por exemplo, o imóvel pode ser objeto de ações judiciais que resultem na demolição; e Responsabilidade Penal e Civil, tendo em vista que a compra e venda destes imóveis irregulares em relação à fração mínima de parcelamento pode ser considerado crime, conforme disposto na Lei de Parcelamento do Solo Urbano, que prevê sanções penais, além de multas e ações civis que podem obrigar o responsável a reparar os danos causados.

Para evitar esses riscos, é fundamental que o comprador adote algumas medidas preventivas antes de fechar o negócio, como (1) consultar a Prefeitura, verificando se o terreno ou imóvel está devidamente registrado e se respeita as normas de parcelamento do solo do município, bem como solicitando informações sobre a fração mínima permitida e se o loteamento é aprovado; (2) analisar a Matrícula do imóvel no respectivo Cartório de Registro de Imóveis, que deve estar atualizada e constar todas as informações sobre a propriedade, incluindo eventuais restrições ou pendências; (3) buscar a Assistência de um Profissional especializado, que poderá analisar a documentação, verificar a regularidade do imóvel e alertar sobre possíveis problemas.

O respeito à fração mínima de parcelamento é mais do que uma formalidade: é uma garantia de que o imóvel é legal e pode ser utilizado de acordo com as normas urbanísticas.

Importante lembrar que esses contratos particulares intitulados “Contrato de Compra e Venda” na verdade são verdadeiras ‘promessas’ de compra e venda, onde as partes prometem vender, não vendem efetivamente, porque a venda somente ocorre na escritura pública. Ignorar essa questão pode transformar um sonho em um grande pesadelo, com graves consequências financeiras e legais.

Parcelamentos de solo rural de forma irresponsável e criminosa, que desrespeitam estes aspectos legais, ocasionam alta demanda para regularização da propriedade destes imóveis, que em muitos casos, inclusive, nunca ocorrerá. Portanto, antes de fechar qualquer negócio, esteja atento a todos os detalhes e não hesite em buscar orientação profissional para garantir que a compra seja segura e dentro da legalidade.

Claudia Milanes, advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.

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