PAINEL IMOBILIÁRIO -

Coronavírus, força maior e contratos imobiliários: como fica o cumprimento em tempos de crise?


A epidemia mundial do Coronavírus nos levou a uma situação extremamente delicada, que expôs as fragilidades e está levando ao limite os sistemas de saúde, social e a economia do mundo todo.


Seguindo o exemplo mundial, por todo o Brasil, diversas medidas estão sendo determinadas pelo Poder Público na tentativa de conter os avanços do vírus: isolamento, quarentena, restrição à circulação de pessoas, fechamento do comércio e indústrias, etc.




Mesmo diante de ações para tentar minimizar a crise, a pandemia e as medidas para sua contenção são acompanhadas por um inevitável reflexo econômico: prejuízo a empresas (pequenas, médias e grandes), demissão de empregados, impossibilidade de trabalho para profissionais autônomos e trabalhadores informais, dentre outras consequências graves para o país e para a população.


Com queda de faturamento e de orçamento, pessoas e empresas ficam inviabilizadas ou têm muitas dificuldades para cumprir contratos e acordos firmados antes do início da crise.


Para os contratos imobiliários, isso não é diferente: dificuldade de pagar aluguéis (comerciais ou residenciais), fechamento de estabelecimentos e mudança para casas menores (com rescisão de contratos de locação), impossibilidade de pagar prestações de financiamentos ou parcelamentos de imóveis e paralisação de obras são apenas alguns exemplos de problemas gerados pela situação criada pelo coronavírus.


Diante desse cenário, uma questão se repete: o que fazer, caso não seja possível cumprir o contrato?


O Código Civil (artigo 393) prevê que o devedor de uma obrigação contratual não responde pelos prejuízos resultantes de “caso fortuito” ou “força maior”.


Isso quer dizer que, em situações de fatos imprevisíveis e inevitáveis, que impossibilitem o cumprimento do contrato, o devedor poderá ser eximido da responsabilidade pelos prejuízos resultantes do inadimplemento.

No entanto, é muito importante observar que a aplicação dessa regra não é automática. Há contratos que preveem expressamente a responsabilização pelos prejuízos, ainda que resultantes de “caso fortuito” ou “força maior”.

Além disso, a depender da espécie do contrato, a obrigação principal continua sendo devida, apenas sendo autorizada sua suspensão, ou somente sendo afastadas obrigações acessórias (perdas e danos, multas, juros, etc.).

Alguns projetos de lei já propostos no Congresso Nacional estão levantando a possibilidade de suspensão de contratos, impedimento de medidas de desocupação de imóveis (por exemplo, em casos de despejo por falta de pagamento), dentre outras medidas.

Porém, além de tais medidas serem discutíveis, ao menos enquanto não forem aprovadas, a regra geral se mantém e os contratos devem ser cumpridos pelas partes.Dependendo do caso, a revisão da obrigação, ou a imposição do seu descumprimento à outra parte do contrato, podem ser feitas por ação judicial ou mesmo por simples comunicação formal. Mas ações nesse sentido podem gerar futuras demandas judiciais nas quais a discussão a respeito do afastamento ou não da responsabilidade acarretará enorme prejuízo aos contratantes.Por isso, a orientação geral é que os contratantes tenham bom senso, procurem orientação especializada e tentem solucionar a situação de forma amigável e, se possível, antes mesmo de eventual descumprimento.

Essa medida é essencial, por exemplo, nos contratos de locação. Muitos estabelecimentos estão obrigados a suspender total ou parcialmente as atividades e terão seus faturamentos reduzidos, com maior ou menor gravidade. Da mesma forma, muitos inquilinos sofrerão queda na renda familiar.

Nestes casos, pode-se buscar a negociação de um desconto nos valores do aluguel ou uma suspensão com parcelamento posterior, sempre lembrando que o locador também sobrevive com os recebimentos de aluguel.

Feita a negociação, um aditivo contratual poderá prever o acordo, com prazo e demais condições, para evitar futuros questionamentos.

Isso vale também para outros contratos, como compra e venda, financiamento e construção civil. Nada impede que seja concedido maior prazo para pagamento de parcelas ou para finalização de serviços.

O ideal é que os contratantes conversem, entrem em acordo e formalizem esta situação por escrito e com auxílio de um profissional especializado, para evitar a ocorrência de qualquer problema futuro.




Gabriel Carmona Baptista, advogado e vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB, subseção Londrina (PR).

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