O crescimento das cidades e, consequentemente, o número de condomínios (residenciais e comerciais) exigiu a profissionalização dos respectivos administradores. O descompromisso no gerenciamento não é mais aceitável porque implica diretamente na despesa mensal do imóvel. Desperdício e inoperância resultam em taxas altas de manutenção e, obviamente, muita reclamação e inadimplência. Para fugir deste círculo vicioso, a boa vontade e seriedade são características indispensáveis na figura do novo síndico.
A ex-contadora Tereza Irene Punhagui coloca, literalmente, na ponta do lápis as receitas e despesas do condomínio que é responsável nos últimos 10 anos. ''Nunca pagamos multas e juros de conta alguma graças à programação dos pagamentos. Esse controle é importante para a saúde financeira de qualquer família e essencial no conjunto de residências ou escritórios'', afirma a síndica. Gastos com limpeza de caixa d'água, recarga de extintores, pintura e consertos em geral não desequilibram o orçamento quando planejados com antecedência e pagos, preferencialmente, com o fundo de reserva. ''O valor da taxa condominial é variável devido à inconstância no consumo de água e luz. Em contrapartida, isso não ocorre com salários, impostos e serviços de manutenção (elevador, jardinagem, piscina, etc) que, na maioria dos meses, é sempre igual'', completou Eunice Antunes, sócia-proprietária de uma administradora de condomínios.
Outra ferramenta muito útil é o diálogo. Seu efeito é benéfico na negociação com inadimplentes, fornecedores, prestadores de serviços, funcionários e condôminos. No entanto, exige empenho do administrador que, nesta situação, possui como objetivo a economia e a resolução de conflitos internos.
Quarenta por cento dos condomínios atendidos pelo contador Luiz Antonio Pereira Marques sofrem para cobrar taxas atrasadas dos moradores. Essa dificuldade comum a outras dezenas de conjuntos residenciais e comerciais alimenta empresas especializadas na função. ''Elas eliminam o déficit de caixa em troca de 6% pago pelo contratante e 8% cobrado do inadimplente. É uma opção que evita desgaste de relacionamento e perda de tempo com ações judiciais porque, na prática, em ambos casos a tarefa exigirá gastos'', disse Marques.
Segundo ele, a inadimplência nunca deve superar 30% da receita condominial para não comprometer seu funcionamento. Desde que a multa pelo atraso caiu de 20% para 2% com a entrada em vigor do novo Código Civil, em janeiro de 2003, a inadimplência aumentou porque as multas do cheque especial (cerca de 8%) e cartão de crédito (entre 12% e 15% ao mês), por exemplo, tornaram-se maiores e, portanto, prioritárias na lista de pagamentos dos devedores.
As taxas para utilização dos salões de festa e mudanças não constituem receita fixa, mas podem auxiliar na compra de materiais de limpeza e pequenos consertos. ''Conseguir aprovação unânime dos condôminos é impossível porque ninguém possui as mesmas opiniões e interesses. Por isso, a função de síndico é muito espinhosa'', conclui Tereza.

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