Contrato de locação de imóvel e a dedução do IPTU no imposto de renda


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Nesse período do ano é o momento de apresentar a declaração de ajuste anual do imposto de renda (IRPF) à Receita Federal do Brasil. Dentre as receitas que devem ser declaradas está aquela obtida com a locação de imóveis.

Ao celebrar o contrato de locação de imóvel, além do aluguel, é importante observar quem será o responsável pelo pagamento (recolhimento) do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). Ao analisar a Lei de Locações (Lei 8.245/91), que regula a locação de imóveis urbanos, seu art. 22, inciso VIII, prescreve que inicialmente a obrigação é do locador. Contudo, no mesmo inciso, em sua parte final, deixa expresso que esse encargo pode ser transferido ao locatário. Veja-se: "Art. 22. O locador é obrigado a: (...) VIII - pagar os impostos e taxas (...), que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato".

Importante registrar que mesmo quando previsto no contrato de locação que a obrigação foi transferida ao locatário, isso não afasta a responsabilidade do proprietário do imóvel perante o município. Ou seja, se o locatário não pagar em dia o IPTU, o fisco exigirá o imposto do proprietário e não do locatário, podendo protestar, executar pela via judicial e até mesmo levar a leilão o imóvel em busca de seu crédito. Assim, cabe ao locador verificar continuamente se a obrigação foi satisfeita no prazo correto, sob pena de sofrer os efeitos da inadimplência.

Por essa razão, é muito comum que o locador opte por recolher o IPTU, facilitando seu controle. Se o locador pagar o IPTU, além de reduzir tal risco, poderá, por ocasião do recolhimento do IR, deduzir o valor do IPTU pago da base de cálculo do valor recebido do locatário. A mesma regra vale quanto aos honorários da imobiliária e ao valor pago pela administração das despesas de condomínio (desde que pagos exclusivamente pelo locador), conforme previsto na Lei nº 7.739/1989, em seu artigo 14; e Instrução Normativa RFB nº 1.500. O locatário não tem esse benefício.

Para fins fiscais, o locador recebe o aluguel do locatário, e o locatário paga ao locador e não à imobiliária. Ou seja, na declaração, mesmo quando repassado o valor pela imobiliária, quem paga o aluguel é o locatário e não a imobiliária, que apenas administra a locação. Importante que o locador avalie com seu contabilista e/ou advogado os benefícios ou não dessa dedução, bem como tenha todos os respectivos documentos que comprovem os pagamentos informados.

Clayton Rodrigues, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário de Urbanístico da OAB Londrina.

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