As constantes transformações da sociedade exigem transformações do direito. Os negócios imobiliários tiveram grandes mudanças no cenário brasileiro. Além das novas demandas sociais e econômicas do país, a liquidez e a segurança do investimento impulsionaram as mudanças no mercado imobiliário, atraindo investidores.

Neste contexto, entra em cena uma modalidade de contrato que adota um estrangeirismo no vocabulário, o built to suit, que numa tradução literal quer dizer construído para servir. É também conhecido como o BTS. Introduzido no Brasil em 2012 pela Lei 12.744, é definido assim:

Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

Em síntese, o BTS prevê que o locatário (empresário) contrata a construção de determinado imóvel (ou reforma substancial) de acordo com suas necessidades e recebe do locador (investidor), mediante pagamento, o prédio da forma estipulada. Neste contrato os prazos podem ser livremente pactuados entre as partes (10, 15, 20 anos) e poderá ser pactuada renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato. Já o aluguel será calculado através da soma do valor da utilização do imóvel e dos investimentos para a construção ou reforma, distribuídos pelo tempo de vigência do contrato.

Mais utilizado do que divulgado, o BTS tem sido uma solução eficaz e muito utilizada na expansão da cidade de Londrina (escola, academia, restaurante, banco, supermercado, farmácia e shoppings abertos).

As principais vantagens desta modalidade de locação para o locatário são: a possibilidade de poder encomendar um imóvel segundo suas necessidades sem precisar ter que mobilizar recursos financeiros para a construção ou reforma, o que permite que seu investimento seja direcionado exclusivamente para sua atividade; a possibilidade de escolher a localização sem se sujeitar à disponibilidade do mercado imobiliário; poder pactuar livremente o tempo de uso do imóvel; e poder pactuar previamente o valor do aluguel pelo período todo sem se sujeitar à valorização e constantes transformações do mercado imobiliário.

Para o locador, as vantagens têm se apresentado mais atraentes do que a locação comercial comum, já que no BTS há uma garantia de faturamento por meio do recebimento dos aluguéis por prazos longos, conferindo maior segurança e preservando seus capitais das oscilações do mercado mobiliário e das bolsas de valores. Além da segurança do retorno de seus investimentos, o locador conta com a própria valorização do imóvel.

Trata-se, portanto, de modalidade especial de locação, com procedimento contratual diferente do contrato de locação comercial comum, onde cada contrato será ajustado de acordo com a necessidade das partes.

E quanto à segurança jurídica, desde o ano de 2015 o Superior Tribunal de Justiça não só ratificou a definição do BTS, mas também conferiu segurança aos termos livremente pactuados entre as partes (REsp 1.521.448/SP).

No entanto, para que os termos acordados sejam validados sem qualquer interferência externa e sem distorcer o interesse das partes, é importante que o contrato seja feito por advogado especialista e que tenha expertise na modalidade.

Karina Manarin de Souza Batista, advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB de Londrina.