Uma decisão inédita do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em outubro, que definiu o direito de cobrança de 10% de multa sobre o valor total da dívida de um inquilino, além dos juros mensais de 1% e multa de até 2% sobre o débito, em ação sobre inadimplência condominial de uma construtora, chamou a atenção dos devedores de plantão. Tal medida vai além da cobrança corriqueira de mora de 1% ao mês e multa fixa de até 2%, previstos desde 2003 pelo novo Código Civil. "Na verdade, o Código Civil já prevê a cobrança de multa de até cinco vezes o valor da cota condominial e de juros de até 10% ao mês, mas a maioria das convenções não está atualizada sobre isso e acaba não se beneficiando desse recurso. É o que chamamos de 'juros convencionados' e que podem ajudar a coibir a inadimplência condominial", informa o analista jurídico Danilo Serra Gonçalves, do Sindicato da Habitação e Condomínios (Secovi-PR), de Londrina.

Essa previsão legal é determinada pelo artigo 1.336, parágrafo primeiro, do Código Civil, que estabelece que "O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito". Já o artigo 1.337, prevê a cobrança de multa no valor do quíntuplo da cota condominial: "O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem".

De acordo com Gonçalves, o STJ fixou tal entendimento com base nessas previsões legais, sendo também acompanhado pelas 8ª e 9ª Câmaras Cíveis do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, que entendem que a cobrança de juros de mora de até 10% ao mês, previstos na convenção do condomínio, não confronta o artigo 406, do Código Civil, e o artigo primeiro, do Decreto-Lei nº 22.626/33 (Lei de Usura). "O artigo 1.336, em seu parágrafo primeiro, do Código Civil, excepcionou a situação específica do débito condominial, autorizando que, caso os próprios condôminos deliberem, a fixação de taxa superior. Portanto, a disposição é válida e legal", reafirma Gonçalves. "Cabe lembrar que a convenção deve ser realizada sempre conforme determina a lei, inclusive com a aprovação de dois terços dos condôminos, para que possa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis", acrescenta.

Conforme informações do analista jurídico, o condômino inadimplente, após ser intimado para o pagamento, pode vir a sofrer bloqueio bancário on-line, busca e apreensão de veículo e até a penhora do imóvel.

JUROS ESCALONADOS

Em vigor a partir de dezembro, a nova convenção do Condomínio Ville Blanche, em Londrina, prevê a cobrança de juros escalonados, que chegam até 10%, em caso de inadimplência (a multa permanece em 2%). Síndica do condomínio há três anos, a gerente de cooperativa de crédito Luciana Raphaelli conta que tomou a decisão de sugerir a alteração da cobrança de inadimplência como forma de incentivar as pessoas a manterem as contas em dia. "É preciso entender que a cota condominial é um rateio de despesas, se paga por algo que já se beneficiou, e não é justo não cumprir este compromisso, deixando para os outros pagarem por você. Mexendo no bolso, as pessoas tendem a se preocupar mais. Muita gente tem usado a 'crise do País' como pretexto para não pagar as contas", aponta Luciana. "Foi um processo trabalhoso alterar a convenção, que durou dois meses, mas valeu a pena. Um das coisas mais difíceis foi correr atrás do reconhecimento da assinatura de 2/3 dos condôminos e seus cônjuges", complementa.

Na nova convenção, ficou estabelecido o seguinte escalonamento de juros ao mês: até 10 dias de atraso (1%); do 11º ao 30º dia de atraso (2%); do 31º ao 60º dia de atraso (4%) e acima de 61 dias (10%). "Foi tranquilo para aprovar a convenção e muitos condôminos até gostariam que a cobrança de 10% fosse feita a partir dos dez primeiros dias. Como trabalho na área financeira, acho que é preciso ter bom senso nessas horas e a intenção não é ter lucro monetário e sim fazer com que as pessoas sejam mais responsáveis em cumprir seus compromissos financeiros", conclui.

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