A Lei 6.766/1979 estabelece os requisitos essenciais relativos ao compromisso de compra e venda de lotes, ou seja, dos imóveis originados de um tipo jurídico de parcelamento do solo urbano, que é o loteamento.

Portanto, por serem regulados por essa lei especial, os compromisso são dotados de bastantes especificidades.

O compromisso de compra e venda é um documento essencial para o próprio registro do loteamento, pois o loteador deverá arquivar, junto aos demais documentos necessários, um “modelo padrão” para servir como base para todos os compromissos celebrados com os futuros adquirentes dos lotes (art. 18, VI da Lei).

Uma vez registrado o loteamento na matrícula “mãe” do imóvel, são abertas matrículas individualizadas para cada lote, segundo a planta de loteamento aprovada pelo Município e segundo a descrição existente no memorial descritivo (cada lote tem um memorial descritivo que contém a denominação do lote, suas divisas e confrontações).

A matrícula do lote será aberta em nome do loteador e seguir-se-á a sequência de atos de transmissões, onerações, registros, averbações e as mutações de ordem objetiva – em relação ao imóvel - e subjetiva – em relação aos proprietários ou titulares de direitos reais - ocorridas no decorrer do tempo.

Os requisitos essenciais deste tipo de contrato estão previstos nos artigos 26 e 26-A, que determinou a confecção de um “quadro resumo” para a identificação dos requisitos e condições especiais, com destaque para os incisos II, V e VII, respectivamente: “valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;”, “consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;” e “as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial;” .

O contrato é registrado na matrícula do lote e gera para o adquirente e compromissário um direito real e uma expectativa de obtenção de título definitivo para a aquisição da propriedade.

A tal respeito, há um mecanismo na própria Lei, de facilitação e agilidade, a permitir o registro, para a aquisição de propriedade do contrato ou mesmo da cessão, desde que tenha havido a quitação do preço e também dos débitos fiscais relativos ao imóvel, apresentação de CND da pessoa jurídica e loteadora (se for o caso), além do pagamento do ITBI. Assim, é possível que o próprio contrato sirva de título definitivo para o registro a favor do adquirente (art. 25, § 6º).

Tal situação poderá evitar futura adjudicação compulsória pela não localização ou recusa do loteador quanto à outorga da escritura definitiva do lote, além de tornar o procedimento do registro menos burocrático para o adquirente do imóvel.

A Lei 6.766/1979 elenca, ainda, normas para a rescisão do contrato, prevendo a notificação em mora do adquirente, através do Registro de Imóveis, e as consequências da rescisão e devolução das parcelas pagas (art. 32 a 35).

ANA LÚCIA ARRUDA DOS SANTOS SILVEIRA, advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB de Londrina

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