Em decorrência do "boom" imobiliário ocorrido no Brasil, em especial no período compreendido entre os anos de 2008 e 2013, as incorporadoras e construtoras sofreram com o desabastecimento de insumos utilizados na construção civil, além da escassez de mão de obra qualificada.

Prevendo a possibilidade de ocorrência de atrasos nas conclusões das obras, cujo consectário seria o pagamento de indenização por perdas e danos aos promissários compradores, as empresas passaram a se precaver, inserindo em seus instrumentos contratuais de promessa de compra e venda de imóveis na planta, a prerrogativa prevista no art. 48, § 2º da Lei nº 4.591/1964 (Lei de condomínios e incorporações imobiliárias).

Na grande maioria dos contratos, consta a denominada "cláusula de tolerância", a qual, em regra, prevê a possibilidade de prorrogação do prazo de conclusão das obras por até 180 dias.

A referida cláusula de tolerância vem sendo aceita pelos Tribunais pátrios, sob o fundamento de que a construção de um empreendimento configura atividade complexa, sujeitando-se as mais variadas intercorrências durante a sua execução, não apenas de fornecimentos de materiais e de mão de obra, mas também, das condições climáticas, além da previsibilidade normal das estações, em etapas às vezes fundamentais para o desenvolvimento da obra.

Concluiu-se, portanto, que os empreendimentos imobiliários estão sujeitos a vicissitudes e contingências que justificam a previsão contratual que elastece o prazo de cumprimento da obrigação de entrega do imóvel comercializado.

Noutro lado, alguns incorporadores têm deturpado o mister da cláusula de tolerância, inserindo em seus contratos o prazo já aceito pela jurisprudência (180 dias), contudo, ao invés de dias corridos, estabelecem o cômputo em dias úteis.

Nestes casos, a cláusula de tolerância tem deixado de ser convalidada pelos Tribunais, pois segundo diversos precedentes, o prazo de prorrogação fixado em dias úteis, deixa o terreno da normalidade e ingressa na seara da abusividade e desequilíbrio contratual, encontrando óbice diante do disposto nos artigos 6º, inciso V e 51, inciso IV e § 1º do Código de Defesa do Consumidor.

Guilherme Cardoso Yoshinaga é advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Subseção de Londrina/PR

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