Basta poder. Estão no mercado, opções e diversos agentes financeiros para realizar o segundo maior desejo da maioria das pessoas até porque a garantia de emprego, e renda, é o meio para a compra da casa própria. E apesar dos juros, ainda altos, e da suspensão de algumas modalidades para a classe média pelo maior agente do segmento no País, a Caixa, que só no ano passado financiou 90% de todos os negócios imobiliários, o sistema para crédito à habitação oferece linhas para bons negócios em imóveis residenciais, novos ou usados.

Atualmente, existem três modalidades básicas de financiamento: Sistema Financeiro da Habitação (SFH), Carteira Hipotecária (CH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). A maior parte dos financiamentos imobiliários é feita pelo SFH, cujas regras são estipuladas pelo governo. Por esse sistema, os recursos da caderneta de poupança são emprestados a quem vai adquirir um imóvel. A intermediação é feita pelos bancos. No SFH, as taxas de juros são tabeladas (12% ao ano); a correção das prestações é feita pela Taxa Referencial (TR); e o valor da prestação não pode ultrapassar um limite entre 20% e 30% da renda familiar.

Mas o sistema, que aceita financiamentos de até R$ 150 mil para imóveis com valor máximo de R$ 300 mil, tem como prazo máximo de financiamento 20 anos (se bem que a maioria dos bancos adota até 15 anos), e permite ainda a utilização do FGTS para dar entrada no imóvel e também para amortizar ou quitar o saldo devedor, está temporariamente suspenso pela Caixa. A modalidade denominada Carta de Crédito Caixa (linha de maior abrangência da CEF destinada a pessoas físicas, independentemente da faixa de renda) foi suspensa desde o final de setembro, junto com a Poupanção linha de crédito concedida a quem comprovava capacidade de poupança durante 12 meses (com depósitos em conta especial para esta finalidade), e no fim do período podia financiar até 100% do valor do imóvel.

A Carteira Hipotecária é um contrato com condições mais livres de financiamento do que o SFH, porque a instituição financeira utiliza recursos próprios para conceder esse tipo de crédito. Por essa linha, o mutuário pode adquirir um imóvel com valores superiores ao máximo estipulado pelo SFH. Mas o financiamento, que também pode ultrapassar os R$ 150 mil, tem taxas de juros mais salgadas: costumam oscilar entre 14% ao ano e 16% ao ano, dependendo do agente. Como muitos bancos privados não limitam o valor máximo do imóvel a ser financiado geralmente para unidades de melhor padrão nesse caso, costumam financiar entre 40% e 70% do valor do imóvel. Nas demais condições, os bancos costumam adotar regras similares às dos financiamentos concedidos pelo SFH.

E o SFI é uma modalidade nova de financiamento, que dá aos bancos uma proteção maior contra inadimplência. Por esse sistema, o banco adota como garantia a chamada alienação fiduciária, em que o imóvel financiado continua em nome do banco até ser quitado pelo comprador. No caso de inadimplência, o banco recebe o imóvel de volta em até 90 dias.

Outra diferença da modalidade criada em 1997 em relação às demais é a fonte de recursos utilizados para o financiamento. Para reunir os fundos, os bancos emitem títulos com lastro imobiliário. Estes títulos são vendidos para investidores no Brasil e no exterior. O juro nesta linha, quando na faixa livre de contratação, se aproximam dos da Carteira Hipotecária (entre 12,8% e 16% ao ano), para imóveis com valor superior a R$ 300 mil. A correção monetária é pelo índice de correção da caderneta de poupança (hoje, a TR).

Apesar de ainda caras o Brasil detém as maiores taxas do mercado mundial para crédito imobiliário as modalidades de financiamento para habitação/pessoa física, em razão de seus valores e prazo de pagamento, ainda são opções vantajosas, se comparadas aos empréstimos pessoais ou ao cheque especial, por exemplo. Além disso, a garantia do pagamento é o próprio imóvel. No entanto, vale lembrar que a correção pela TR dá a esse financiamento um caráter de imprevisibilidade, porque a TR embute juros, além de inflação.

Por isso, para quem pretende fazer um financiamento imobiliário, a recomendação dos especialistas é que os gastos sejam planejados de forma a comprometer apenas 20% da renda familiar com a prestação. Como os bancos costumam aceitar até 30% de comprometimento, isso dá uma margem de manobra para o mutuário, no caso de vaivéns abruptos da economia.

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