Built to Suit: como funciona a modalidade de locação personalizada
Trata-se de contrato não residencial e de longa duração, que tem por objetivo realizar operação financeiro-imobiliária “sob encomenda"
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sábado, 27 de agosto de 2022
Trata-se de contrato não residencial e de longa duração, que tem por objetivo realizar operação financeiro-imobiliária “sob encomenda"
"Built to Suit", que significa "construído para servir", ou ainda "construído sob demanda", é uma modalidade contratual que vem sendo utilizada já há algum tempo no Brasil. Trata-se de um contrato não residencial, urbano e de longa duração, que tem por objetivo realizar operação financeiro-imobiliária “sob encomenda”, no qual o locador se compromete a construir ou reformar um imóvel de acordo com os interesses específicos do locatário, e este, por sua vez, se obriga a locar o bem por prazo determinado, realizando o pagamento mensal, que corresponde, não somente ao uso e gozo do imóvel, mas também sobre o valor investido pelo proprietário.
Originalmente esta modalidade surgiu nos Estados Unidos na década de 1950 e, posteriormente, se destacou em países da Europa e Ásia. Já no Brasil foi instituída pela Lei 12.744 de 19 de dezembro de 2012 que, alterando a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), com a inclusão do artigo 54-A, dispõe acerca dos contratos de construção personalizada, regulamentando e dispondo aos interessados (locador e locatário) maior segurança jurídica e com garantias mais efetivas.
Assim, ao optar pelo contrato BTS o locatário que ocupar o imóvel terá o benefício de reduzir gastos por não ter que dispor de seu capital com a construção, manutenção e gestão do processo de edificação, investindo, portanto, seu tempo e seu dinheiro diretamente em suas atividades e negócio. Por outro lado, o proprietário do imóvel que investir no empreendimento que será locado tem como vantagem o contrato de aluguel de longo prazo (normalmente em torno de dez a vinte anos), assegurando o retorno de seu investimento com maior garantia e segurança na operação.
Portanto, durante o período contratual o locatário irá pagar o aluguel com um valor superior ao de mercado, tendo em vista que a ideia da negociação é a compensação do valor investido para a construção e/ou reforma realizada em seu benefício. No entanto, frisa-se que, por existir, na modalidade, um alto investimento e um grande risco de prejuízo para o locador, o legislador preocupou-se em estabelecer que, caso haja denúncia antecipada por parte do locatário, a multa será incomparavelmente maior do que numa locação convencional, que, entretanto, não poderá exceder a soma dos valores dos aluguéis a serem pagos até o termo final da locação.
Importante lembrar, assim, que esta modalidade contratual é regulamentada por lei especial e normas, em regra, cogentes, sendo aplicável a Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), devendo as partes, portanto, seguirem os princípios gerais dos contratos, tal como a boa-fé e o devido equilíbrio econômico-financeiro.
Assim, diante das inúmeras vantagens e garantias contratuais asseguradas às partes, não só para o locador, mas também para o locatário, o instituto vem ganhando cada vez mais destaque nas áreas empresariais, industriais e imobiliárias, estimulando, portanto, as atividades comerciais em geral.
Conclui-se, que, ao firmar o contrato de locação na modalidade "Built to Suit", devem os interessados resguardarem seus direitos, realizando a negociação em conformidade com as disposições jurídicas aplicáveis, tendo em vista a complexidade e peculiaridades do investimento imobiliário que envolve o contrato firmado, que justifica renúncias e direitos diferenciados em relação ao contrato convencional.
Isadora Ghiraldi. Advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.

