Benfeitorias em imóvel locado, quem paga a conta?


Clayton Rodrigues
Clayton Rodrigues

Se eu fizer benfeitorias no imóvel locado, posso pedir reembolso ao locador?
Depende. Primeiro é necessário fazer uma breve distinção entre as espécies de benfeitorias.

Têm-se que a benfeitoria é a obra executada no imóvel com a finalidade de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo. O Código Civil, no artigo 96, conceitua os três tipos de benfeitorias, ou seja, as benfeitorias podem ser necessárias, úteis ou voluptuárias.

Benfeitorias em imóvel locado, quem paga a conta?
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Mesmo que locatário introduza alguma benfeitoria, ainda que necessária, não terá direito de ser indenizado, por força da cláusula de renúncia

De acordo com o texto legal (art. 96), são voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor (Ex. de decoração); são úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem (Ex. a instalação de grades protetoras nas janelas); e são necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore (Ex. reparos de um telhado).

A Lei 8.245/91, por sua vez, prevê: "Art. 35: Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel".

Logo, o texto legal deixa claro que as benfeitorias necessárias devem ser indenizadas e as úteis serão indenizadas se tiverem autorização do locador. Contudo, nem sempre será assim como descrito acima.

Ocorre que locatário e locador podem combinar de outro modo no contrato, e, é muito comum que incluam a cláusula de renúncia. Ou seja, nesse caso, mesmo que locatário introduza alguma benfeitoria, ainda que necessária, não terá direito de ser indenizado, por força da cláusula contratual.

A matéria está contida no Enunciado 335 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. Veja-se: "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção". Logo, se assim contratado, o locatário não terá direito a indenização pelas benfeitorias introduzidas no imóvel, ainda que necessárias.

Clayton Rodrigues, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.

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