Bem de família do fiador pode ser penhorado, decide STF

Antes de explicar sobre a recente decisão do Supremo Tribunal Federal (RE 1.307.334) que discutiu sobre a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador em contrato de locação comercial, importante explicar sobre a figura do fiador nos contratos locatícios.

Para muitas pessoas ser fiador de alguém gera um certo desconforto, fato plenamente aceitável, considerando que ao assinar um contrato de locação como fiador você está garantindo a dívida de alguém.

A fiança é uma garantia prestada por um terceiro, chamado de fiador, e que caso a obrigação principal não seja cumprida, deverá arcar com o seu cumprimento.

É neste ponto que as discussões começam. Via de regra, caso a dívida não seja paga, o fiador tem direito de exigir que o locatário seja executado/cobrado em primeiro lugar para que, em caso de insucesso, o mesmo realize o pagamento. Isso nós chamamos de benefício de ordem e está previsto no artigo 827 do Código Civil.

Ocorre que, na maioria dos contratos de locação em que existe a fiança como garantia, existe uma cláusula expressa de renúncia ao benefício de ordem, momento em que o fiador se torna devedor solidário, ou seja, em caso de inadimplência, o locador poderá acionar e exigir o pagamento do locatário e do fiador.

Nota-se que utilizar a figura do fiador é muito comum como forma de garantia dos contratos de locação e ficar atento às responsabilidades é imprescindível.

Em recente decisão proferida pelo Supremo Tribunal Federal, julgamento que ocorreu em 08/03/2022, por 7 votos a 4, foi fixada a seguinte tese: é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja comercial, seja residencial.

Prevaleceu o voto do relator, ministro Alexandre de Moraes, para quem a penhora do bem de família não viola o direito à moradia do fiador, pois este exerceu seu direito à propriedade ao oferecer o imóvel como garantia contratual de forma livre e espontânea.

Fundamentou o ministro que não pode existir distinção entre fiadores de locação residencial, em que se admite a penhora do imóvel, e comercial, visto que tal situação ofenderá gravemente o princípio da isonomia.

Além dos argumentos expostos acima, o ministro ainda ressaltou que a impenhorabilidade do bem do fiador nos contratos de locação comercial acarretaria em um desestímulo aos pequenos empreendedores, pois, conforme os documentos apresentados no caso em concreto, mais de 90% dos fiadores são pessoas físicas e fiadores da sua própria empresa, pessoa jurídica, para não recorrerem a formas mais gravosas de fiança e evitarem a descapitalização.

O resultado desse julgamento irá afetar fortemente o setor imobiliário, pois a proibição da penhora do bem de família dos fiadores nos contratos de locação comercial poderia gerar insegurança jurídica a quem está alugando, bem como poderia esfriar o mercado de aluguel e encarecer o processo de locação.

Portanto, fique atento ao assinar um contrato de locação como fiador, pense nas responsabilidades e nas consequências, pois uma vez inadimplida a obrigação, as consequências para você fiador são enormes.

Beatriz Candido Branco, advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB subseção Londrina.

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