Administrar um grupo de moradores que dividem o mesmo "quintal" exige um certo jogo de cintura e regras rígidas. A constituição de condomínio ou de associação faz diferença na hora de lidar com as muitas pessoas, especialmente porque as leis que regem os dois tipos são diferentes. Enquanto as associações são normalmente implementadas em loteamentos urbanos fechados, os condomínios são constituídos a partir de um projeto preestabelecido e depende da discriminação da fração ideal de cada unidade (área privativa e área comum do imóvel). De acordo com o advogado membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Ordem dos Advogados do Brasil de Londrina, Maurício dos Santos Vieira, este é o ponto principal quando se trata de condomínio. "Para constituir um condomínio de direito uma série de requisitos devem ser cumpridos e ele só é oficialmente constituído após ser levado ao competente registro de imóveis", afirma.
Uma vez constituído o condomínio, todos os condôminos possuem seus direitos e deveres previstos na Lei 4.591/64, mas devem ser observadas as alterações previstas no Código Civil de 2002. Além disso, alguns direitos estarão especificados na convenção e no regimento interno do condomínio. "A pessoa que não paga a quota condominial pode ser cobrada de forma extrajudicial e judicialmente, conforme a legislação, o imóvel é o garantidor do débito da quota condominial, ele poderá até ser levado a leilão para quitar a dívida", explica Vieira. Conforme ele, essa questão faz toda a diferença porque é uma garantia aos condomínios.
A associação ou sociedade de moradores – que é diferente da constituição de um condomínio em termos legais - não garante todos os direitos que o condomínio possui de acordo com a legislação vigente. "As associações geralmente surgem quando o responsável por um empreendimento cerca um loteamento e estes são chamados ‘condomínios de fato’ (popularmente conhecido como ‘condomínios fechados’) e não são considerados ‘condomínios de direito’", destaca Vieira.
Os moradores de um ‘condomínio de fato’ formam uma associação e/ou sociedade e são regidos por ela, o advogado explica que em alguns casos há também a formalização de um regimento interno. A questão é que os moradores do ‘condomínio fechado’ não podem ser obrigados a participar da associação, ele comenta que a legislação determina que as pessoas têm direito de se associar ou não e no último caso não podem ser cobradas pelas despesas que a associação gerou. "A pessoa que não aderiu à associação e/ou sociedade não poderá ser cobrada judicialmente pelas despesas desta", esse entendimento está conforme recente julgamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), complementa o advogado.
O julgamento do STJ (Recurso Especial N. 1.439.163/SP) citado acima, ocorreu em 11 de março de 2015 e foi publicado no dia 22 de maio, que estabeleceu o seguinte entendimento: "as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram". Por este motivo, muitos especialistas consideram que a constituição de condomínio é mais segura do que a criação de associação e/ou sociedade (‘condomínio fechado’). "A segurança jurídica abrange tanto o condomínio quanto os condôminos, porque na falta de pagamento de quota há amparo legal para exigir os direitos do condomínio", salienta. O advogado acrescenta que em uma associação e/ou sociedade as pessoas podem aderir, o que não prejudicaria o todo, por isso não é recomendável formar uma associação e/ou sociedade quando há requisitos para se constituir um condomínio. (Colaborou Ana Paula Nascimento)


Serviço:
Loteamentos são regidos pela lei – 6.766/79
Condomínios são regidos pela lei – 4591/64 – observando alterações previstas no Código Civil de 2002

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