O mercado imobiliário é de certo um dos grandes fomentadores da economia brasileira, em especial pelos investidores que encontram neste setor segurança para alocar seus recursos e garantir uma renda passiva advinda das locações de seus bens.

Muito além dos conflitos e discussões que permeiam essa relação, uma delas, e quiçá a mais importante é a garantia locatícia. Há poucos anos atrás, na grande maioria dos contratos firmados era predominante a utilização da fiança como garantidora destas contratações, porém, com o passar do tempo, além daquelas já previstas na Lei do Inquilinato, surgiram alguns serviços prestados por empresas da iniciativa privada prometendo trazer facilidade e menor burocracia nessas contratações.

E quais são as principais modalidades de garantia locatícia presentes atualmente?

Fiança: Certamente a mais tradicional, no qual o fiador é aquele que será acionado em caso de não pagamento do aluguel e encargos, ou até mesmo por danos causados ao imóvel, ou seja, um terceiro que se torna responsável pelas obrigações oriundas do contrato de locação.

Seguro fiança: Essa alternativa é oferecida por seguradoras, nesse caso, o inquilino paga um valor mensal para assegurar que as despesas serão cobertas em caso de inadimplência em relação ao aluguel. Assim, ocorrendo eventual inadimplência a seguradora assume o pagamento de aluguéis e encargos de acordo com a cobertura da apólice estipulada.

Caução: O depósito caução consiste no pagamento de até três vezes o valor do aluguel. Esse valor é pago antes do início do contrato e fica sob responsabilidade do proprietário até o término da locação. O pagamento da caução não significa pagamento antecipado de aluguel, mas sim garantia do contrato em caso de inadimplência ou danos ao imóvel.

Título de capitalização: Essa garantia funciona de forma similar a caução, porém é realizada por intermédio de uma capitalização junto à uma seguradora. O valor aplicado ficará vinculado a esse título até o término da relação contratual. Importante recordar que o valor da capitalização é negociável, variando de seis a doze vezes o valor do aluguel e encargos. Assim como a caução, ao final do contrato de locação o inquilino resgata o valor aplicado com suas devidas correções.

Caução Hipotecária: Neste caso a garantia locatícia é dada por meio da hipoteca de um imóvel, que fica vinculado ao contrato de aluguel e poderá ser passivo de constrição caso ocorra inadimplência por parte do inquilino. Para essa opção, deverá ser apresentado um imóvel que esteja livre e desimpedido de qualquer gravame, para que a hipoteca seja realizada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Garantias oferecidas por empresas da iniciativa privada: Muitas empresas oferecem serviços de garantidoras de contrato de locação, adotando os mais variados sistemas. Porém, em sua maioria adotam sistemas similares ao de funcionamento do seguro fiança, porém com custos em regra menores ao do seguro e tendo um formato de análise mais célere e menos burocrática.

Inúmeras são as opções presentes para que os contratantes escolham aquela que melhor se adequam as suas realidades, diante disso, recomenda-se a busca de auxílio de profissionais especializados, a fim de individualizar as melhores alternativas para a aplicação em casos decorrentes destas naturezas.

Thiago Leandro Moreno, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico – OAB Londrina.