De acordo com o “Censo Imobiliário de 2024”, encomendado pelo Sinduscon Norte Paraná, Secovi-PR e Sebrae-PR, o Valor Geral de Vendas (VGV) dos lançamentos de empreendimentos imobiliários atingiu R$ 3,3 bilhões, cerca de R$ 1 bilhão a mais que no ano anterior. Apenas o segmento de apartamentos foi responsável por R$ 2,3 bilhões, superando, proporcionalmente, até mesmo o desempenho da capital do Estado. Foram 36 novos empreendimentos, com 5.732 unidades verticais e horizontais, e ainda assim o estoque de imóveis segue baixo: apenas 5% das novas habitações prontas continuam disponíveis.1

Esse “boom” é fruto da atividade de incorporação imobiliária, regida pela Lei nº 4.591/64, podendo ser definida como a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. Ou seja, a possibilidade de vender unidades “na planta”.

Essa atividade exerce papel estratégico no desenvolvimento urbanístico, gerando milhares de empregos diretos e indiretos e movimentando a cadeia produtiva da construção civil — que envolve desde a indústria de materiais até serviços especializados, além de abrir um leque de oportunidades para incorporadores e proprietários de terrenos.

Existe um aspecto essencial para viabilização de qualquer empreendimento imobiliário: o terreno. Obviamente, terrenos que tenham vocação para desenvolvimento de empreendimentos imobiliários hoje são um ativo altamente rentável.

Entretanto, muitas vezes o terrenista não pretende vender o terreno, mas tem interesse em permuta-lo com o incorporador, seja por futuras unidades (permuta física) ou participação do resultando financeiro das vendas das unidades (permuta financeira). Daí surgem os contratos de permuta e as estruturas societárias (SCP e SPE’s) que objetivam estabelecer as bases do negócio jurídico. É fundamental que todas as questões negociais estejam amparadas por contratos claros e consistentes.

Convém ressaltar que a permuta costuma ser vantajosa para o incorporador, pois reduz os custos iniciais de aquisição de terreno. Do ponto de vista do terrenista, trata-se de operação não sujeita ao imposto sobre o ganho de capital, exceto quando há torna financeira.

Com aquisição do terreno, o incorporador precisa definir os projetos e a forma de captação de recursos para construção. Destaca-se dois modelos comumente utilizados pelo mercado: (a) financiamento bancário – utilizado em obras à custo global; e (b) autofinanciamento – utilizado em obras à preço de custo (condomínio construção, associações, fundos de investimento).

Independentemente do modelo adotado, a comercialização de unidades “na planta” prescinde do registro do memorial de incorporação e do projeto de construção aprovado, perante o oficial de registro de imóveis, sob pena de incorrer no crime contra a economia popular, nos termos do art. 65 da Lei nº 4.591/1964.

Ademais, após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, é obrigação do incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, encerrando-se o ciclo da incorporação imobiliária.

Rodrigo Chikazawa. Advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.

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