O condomínio edilício é um espaço que proporciona a união de ambientes privados e de uso comum, em que cada proprietário é titular de sua propriedade ao mesmo tempo em que é titular de uma fração das áreas comuns de compartilhamento (portaria, elevadores, salão de festas, piscinas, etc.).

Há casos, em que o condomínio edilício identifica a necessidade e possibilidade de aquisição de um imóvel para ampliação das vagas de garagem, salão de festa ou até da área de lazer em benefício de todos os condôminos. Neste caso, é possível a aquisição de imóvel urbano por condomínio edilício? Poderá ser registrado o imóvel em nome do condomínio edilício?

Para responder a tais questionamentos, é importante esclarecer que o Código Civil não estabelece o condomínio como uma pessoa jurídica (art. 44, rol meramente exemplificativo). Contudo, há dois enunciados da I e III Jornadas de Direito Civil promovido pelo CJF e pelo STJ que mencionam que “deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício”, bem como inúmeras decisões que reconhecem a personalidade jurídica do condomínio para a adjudicação de unidades residenciais em decorrência de dívidas condominiais.

Neste sentido, as decisões que autorizam a aquisição de imóvel urbano pelo condomínio edilício, como sendo titular de direito de propriedade imobiliária, estabelecem determinados requisitos: (a) aprovado por unanimidade dos condôminos em assembleia condominial específica com esta finalidade; (b) objetivo da aquisição seja atividade-fim do condomínio (por exemplo: ampliação de vagas de garagem ou da área de lazer), ou seja, que cumpra com o objetivo de sua existência; e (c) a aquisição deverá ser revertida em benefício de todos os condôminos, haja vista, que é inadmissível, a aquisição negócios de risco estranhos à finalidade do condomínio com a possibilidade de colocar em risco o patrimônio de todos os condôminos. Tais requisitos, uma vez explícitos, de pleno conhecimento de todos os condôminos e documentalmente concretizados são primordiais para a conclusão da aquisição do imóvel urbano.

Assim, uma vez adquirido o imóvel pelo condomínio edilício, através de escritura pública de compra e venda ou ainda de doação, esta deverá ser registrada perante o Ofício de Registro de Imóveis competente em nome do condomínio. Importante ressaltar que, este tipo de registro também foi questionado perante o Tribunal de Justiça de Minas Gerais e Conselho Superior de Magistratura do Estado de São Paulo, e em ambos foram assim decididos: “a ausência de personalidade jurídica de condomínio edilício não impede o reconhecimento de sua capacidade para aquisição de imóvel em benefício de toda a coletividade de condôminos”.

Por todos os pontos acima expostos, é perceptível que, tanto a aquisição quanto o registro perante o Ofício de Registro de Imóveis são fruto de jurisprudências diante da ausência de previsão legal expressa neste sentido. Portanto, é importante o auxílio por um advogado antes da aquisição de um imóvel pelo condomínio, a fim de esclarecer pontos imprescindíveis para que todo o trâmite de aquisição transcorra de forma célere e assertiva.

Renata Calheiros Zarelli, advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB, Subseção Londrina.