Análise prévia ambiental antes da aquisição de um imóvel

Com as frequentes alterações havidas na legislação que trata do zoneamento nos municípios e sua crescente expansão, muitas áreas vêm sendo redesignadas de forma irregular e sem a devida fiscalização, ocasionando por vezes problemas estruturais, viários, sociais e ambientais. Assim, importante ressaltar a necessidade de cuidado através de uma prévia investigação antes de se adquirir um imóvel, sendo ele urbano ou rural, principalmente no tocante aos passivos ambientais que a propriedade eventualmente possua.

Tal cuidado se deve principalmente ao fato de o crime ambiental se tratar de obrigação "propter rem", ou seja, se transmite com a propriedade. Por isso, ao comprar um imóvel o adquirente deverá estar ciente de que, caso haja qualquer dano ambiental, a responsabilidade em reparar o dano recairá sobre ele, ainda que o crime tenha sido cometido pelo seu antigo proprietário.

Tal entendimento já se encontra pacificado em nossa jurisprudência e pelo STJ, cuja Súmula 623 é clara no que diz respeito às condutas e atividades consideradas lesivas ao meio ambiente, dispondo que "as obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo admissível cobrá-las do proprietário ou possuidor atual e/ou dos anteriores, à escolha do credor".

Portanto, aquele que adquirir uma área degradada assumirá automaticamente a obrigação de recompor a violação ocorrida, ainda que não tenha sido provocada pelo novo proprietário, devendo este promover a reparação e indenização do dano causado. Importante lembrar que os passivos ambientais podem variar desde o corte de árvores, consideradas de preservação permanente pela legislação municipal, e sem a devida permissão; causar danos a plantas de ornamentação de logradouros públicos ou em propriedade privada alheia; causar poluição hídrica ou de cursos d’água, aterros ilegais; causar contaminação de solo em decorrência de antigos lixões irregulares ou por armazenamento de produto químico em local indevido; gerar poluição de qualquer natureza à população, animais e a flora; e até desrespeitar olhos d’água existentes na propriedade, o que em muitos casos só é perceptível por estudo através de profissionais qualificados.

Ainda, deve ser considerado que a responsabilidade ambiental é tríplice, ou seja, uma mesma conduta lesiva ao meio ambiente poderá gerar consequência ao agente causador em três esferas, sendo elas administrativa, civil e criminal, conforme estabelece o artigo 225, § 3º, da Constituição Federal.

E não menos importante, é o fato de a responsabilidade civil ambiental ser imprescritível, ou seja, não há limite de prazo para efetuar a reparação decorrente de danos ambientais, que poderão ser, inclusive, direcionados a toda a cadeia sucessória daqueles responsáveis pelo ato poluidor. Tal entendimento se fortaleceu com decisão do Supremo Tribunal Federal, em sede de Recurso Extraordinário nº 654.833/AC, publicada em junho do ano de 2.020.

Assim, a melhor forma de impedir prejuízos ao comprador, incomensuráveis, a princípio, e uma possível sanção neste cenário, é buscar uma assessoria preventiva, através de profissionais habilitados, tanto na área do Direito como na área Ambiental, para que seja feita uma análise minuciosa da legislação aplicável, antecedente à proposta de compra e venda, bem como a devida investigação local, que viabilize a identificação de eventuais riscos de passivos existentes na propriedade desejada.

Isadora Ghiraldi. Advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.