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Alguns riscos da alienação fiduciária em contratos regulados pela Lei que trata do Sistema Financeiro da Habitação


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A Lei 9.514/97 inseriu em nosso sistema jurídico o Sistema Financeiro Imobiliário – SFI, onde apresenta-se a ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, como garantia real pela qual se transfere ao credor a propriedade resolúvel da coisa imóvel, proporcionando ao devedor a utilidade da coisa, enquanto paga o que deve pelo contrato.



Inicialmente, a alienação fiduciária era admitida apenas como garantia de operações de financiamento imobiliário, o que mudou com o advento da lei 10.931/04, quando passou a ser expressamente admitida como garantia de quaisquer obrigações.





E assim, mesmo ainda existente em nosso ordenamento jurídico a garantia hipotecária, tal instituto não mais é utilizado pelas instituições financeiras, visto que a Alienação Fiduciária representa maior segurança e agilidade ao agente financeiro na perseguição do pagamento de uma operação inadimplida.



Ocorre que, de forma ambígua, muitas vezes o contrato é firmado à luz da Lei 9.514/97 como se houvesse aquisição ou refinanciamento de imóvel quando, no entanto, empréstimo puro e simples, o que não é observado pelo leigo.



E assim, vencida e não paga a dívida, o devedor é constituído em mora e a propriedade é consolidada em nome do credor, que fatalmente levará o imóvel a público leilão para venda. Inicialmente, segundo dispõe a lei 9.514/97 em seu art. 27, § 1º e 2º, num primeiro leilão é considerado como mínimo para venda o ‘valor da garantia fiduciária’ que constou no contrato. E quase nunca o imóvel é vendido nesta oportunidade.



Já em segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida (diga-se ‘saldo devedor do contrato’), e das demais despesas previstas na lei, ocasião em que pode o devedor ser surpreendido: se financiou parte, somente, do valor do imóvel que foi alienado fiduciariamente; ou inclusive se o imóvel foi alienado em contrato de empréstimo bancário, o que irá demandar discussão judicial. Estas situações poderão ensejar a venda do bem pelo valor da dívida, que assim será consideravelmente menor que o valor do débito, contra o que não poderá o devedor se insurgir de forma eficaz, perdendo o bem.



Mas outra situação importante é a prevista no parágrafo 5º do artigo 27 da referida Lei, onde, sendo o segundo leilão negativo, é extinta a dívida e o credor reintegrado na posse do imóvel, dispondo do mesmo, daí em diante, da forma como melhor lhe aprouver, inclusive mediante financiamento.



Impedimento importante com que se depara o devedor, no desespero de tentar preservar o bem dado em garantia, é a alegação de nulidade do leilão por preço vil, que não é permitida nos contratos firmados à luz da Lei 9.514/97, justamente pela previsão legal, cujos ditames embasam o contrato firmado, da possibilidade de arrematação pelo maior lance ou o que seja igual ou superior ao valor do saldo devedor do contrato.



Assim, quem pretender a contratação de financiamento, deverá atentar para os fatos supra, dentre muitos outros aspectos jurídicos embutidos na legislação atinente ao assunto, além da necessidade veemente de cuidado com a inadimplência e constituição em mora pelo devedor nos contratos de alienação fiduciária para aquisição de imóvel ou não, via Lei 9.514/97, já que, especificamente em relação à possibilidade de leilão e eventual alegação de preço vil, que de regra não se aplica ao caso, pode haver prejuízo considerável e inesperado com a perda irreversível do bem.


Claudia Viginotti Milanes, advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.

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