Atendendo aos anseios dos operadores do direito imobiliário, o Código de Processo Civil de 2015 (Lei 13.105/2015), por meio de seu artigo 1.071, acrescentou o artigo 216-A à Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), que trata da usucapião extrajudicial, permitindo assim a aquisição originária de propriedade de bem imóvel em ambiente extrajudicial.

Registre-se que antes da edição do Código de Processo Civil de 2015, a aquisição de propriedade pela usucapião exigia processo necessariamente judicial. Com a nova Lei Processual, tornou-se possível a aquisição originária de propriedade de bem imóvel em ambiente extrajudicial. A escolha pela via extrajudicial cabe ao interessado (possuidor do imóvel), o qual poderá optar por realizar seu pedido em juízo se assim preferir.

Como requisitos essenciais a aquisição por usucapião, em síntese, tem-se: a) coisa hábil (bens imóveis e móveis) – o objeto da usucapião são os direitos reais (de propriedade, de uso, usufruto, entre outros) sobre as coisas; b) tempo – o qual exerce força aquisitiva, ou seja, aquele que possuir coisa hábil por um determinado período de tempo, como se dono fosse, pode adquirir a propriedade do bem. O tempo de posse varia para cada modalidade de usucapião; c) posse – poder do possuidor de extrair de um bem as suas vantagens, comodidades, riquezas ou utilidades.

O propósito principal da usucapião extrajudicial imobiliária é a celeridade, a fim de garantir a declaração do direito de propriedade ao interessado em prazo razoável, desde que preenchidos os requisitos legais para tanto.

Quanto a sua operabilidade, após muitas discussões sobre a matéria, o legislador aperfeiçoou o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, por meio da Lei nº 13.465 de 11 de julho de 2017, ao passo que o CNJ - Conselho Nacional de Justiça publicou o Provimento nº 65, de 14 de dezembro de 2017, estabelecendo diretrizes para a aplicação da usucapião nos serviços notariais e de registro de imóveis.

Para realizar o procedimento da usucapião extrajudicial imobiliária perante o Ofício de Registro de Imóveis, deve-se contratar um advogado especializado, o qual observará a legislação retro apontada, analisará a espécie de usucapião cabível e auxiliará o possuidor na separação e produção dos documentos exigidos pela lei. Sendo que é necessário apresentar requerimento, acompanhado dos pertinentes documentos, perante o Registrador de Imóveis. E compete ao Registrador conduzir o procedimento administrativo que levará ao registro da usucapião, se forem comprovados os seus requisitos legais e não houver litígio.

Segundo o registrador João Pedro Lamana Paiva, a usucapião extrajudicial nasceu da necessidade de tornar mais ágil e rápida a realização do direito material (formalização da propriedade do bem e regularização da documentação imobiliária). “O procedimento extrajudicial de usucapião foi projetado para ser concluído em meses. Estima-se que, a correr tudo em ordem, não irá além de cento e vinte dias.” (Regularização Fundiária de Interesse Social. Cadernos IRIB. São Paulo: IRIB, 2012. V 5).

Ainda não há números oficiais de deferimentos e efetivos registros da usucapião extrajudicial imobiliária, de modo que cabem aos operadores do direito imobiliário a observância e aplicação do instituto na forma da lei.

Verifica-se, assim, que a usucapião extrajudicial ajudará a desafogar o tão sobrecarregado Poder Judiciário, bem como trará uma maior satisfação ao interessado e aos profissionais do direito imobiliário ante a celeridade do procedimento.

icon-aspas “O procedimento extrajudicial de usucapião foi projetado para ser concluído em meses. Estima-se que, a correr tudo em ordem, não irá além de cento e vinte dias”

DIEGO FERNANDO PELOI, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.

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