Com a expansão da internet e o avanço da tecnologia, as relações cotidianas sofrem mudanças radicais a todo o momento. Isso impõe grandes desafios para o mundo jurídico, pois, as leis não acompanham a evolução tecnológica, exigindo que o judiciário fique incumbido de solucionar diversas questões.

Em relação ao direito imobiliário, exclusivamente, estamos vivenciando a recente troca dos hotéis por plataformas digitais (sites e aplicativos). A partir desse cenário, muitas empresas começaram a oferecer serviços de intermediação de locador e locatário, através de plataformas digitais e online.

Hoje, umas das empresas mais famosas que presta este tipo de serviço é o Airbnb, criado em 2008 nos Estados Unidos, e que ingressou no Brasil no ano de 2012.

O mercado imobiliário tem passado por muitas mudanças, diante de inúmeros fatores. Assim, diante da necessidade de auferir rendimento devido à crise financeira, muitos proprietários de unidades condominiais residenciais, sejam verticais ou horizontais, principalmente de cidades turísticas e das capitais de todo o mundo, começaram a compartilhar seus imóveis das mais variadas formas.

Ocorre que no âmbito dos condomínios residenciais essa espécie de locação tem gerado diversas consequências na coletividade condominial, pois, gera alto fluxo de pessoas estranhas ao condomínio e insegurança aos moradores, bem como traz à administração do condomínio,dúvidas a respeito de como se deve operar nesses casos, já que muitas convenções de condomínio estabelecem a finalidade exclusivamente residencial dos imóveis.

Se por um lado o condômino pode dispor e fruir de sua unidade da maneira que preferir, por outro lado há limitações ao exercício desse direito, não podendo utilizá-la de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Importante mencionar que a assembleia condominial é soberana em suas decisões, em especial para definir a destinação do imóvel e tem força cogente em relação a todos os condôminos.

Diferente dos hotéis que possuem toda a estrutura para recepcionar e administrar hóspedes, contendo recepcionista, controle de acesso às áreas comuns, funcionários treinados, os condomínios não possuem essa expertise. Muitos sequer possuem portaria 24 horas. Nos condomínios residenciais, os moradores constroem relações e para decidir todas as questões tomam as decisões nas assembleias.

Por fim, com a prática dessas locações através de plataformas digitais, há um conflito de direitos: da propriedade, da vizinhança e da função social da propriedade.

Se for comprovado que a locação está ferindo o direito de vizinhança, em especial o direito a saúde e segurança, poderá o condomínio proibir tal prática.

Importante salientar que ainda que não exista lei específica sobre o assunto e muito menos jurisprudência pacífica, é relevante que os condomínios realizem assembleias a fim de debater a questão, definindo se será permitida a locação através de plataformas digitais e, se permitir, sob quais condições, ou se será vedado.

Para os condomínios que adotarem a novidade e consentirem com essas locações é indispensável a criação de requisitos mínimos a serem utilizados pelos aderentes, mediante aprovação em assembleia, mesmo tendo em vista que o uso diverso do condomínio poderá ensejar demandas judiciais sob o argumento de desvio de destinação do condomínio.

JOÃO GUILHERME STOPPA, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.

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