Em Dezembro de 2018, tivemos uma alteração na legislação pertinente à resolução contratual por inadimplemento do adquirente nas modalidades de aquisição de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e também em parcelamento de solo urbano. Tal mudança se deu pela promulgação da conhecida “Lei dos Distratos”, lei nº 13.786/2018.

Entre as alterações trazidas pela promulgação do dispositivo, foi acrescentado o artigo 43-A, o qual prevê que: “A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador”.

Com o advento desse regramento, encerrou-se uma discussão assídua que já vinha sendo travada judicialmente acerca justamente da possibilidade de eventuais atrasos na entrega da obra, que normalmente são ocasionados pela variação climática que faz com que a obra permaneça parada nos dias chuvosos, dependendo da época do ano.

Importante destacar que somente não será aplicado penalidade à incorporadora, caso a “cláusula de tolerância” seja expressamente pactuada no contrato de compra e venda, e ainda, seja escrita em destaque, possibilitando assim a fácil leitura e compreensão por parte do adquirente.

Na hipótese do não cumprimento pela incorporadora do prazo extensivo de até 180 (cento e oitenta) dias além do prazo de entrega da obra pactuado, poderá o adquirente agir de duas formas: pugnar a rescisão contratual, ou, concordar com a manutenção do contrato.

Caso o adquirente opte pela rescisão contratual, nos termos do § 1º do artigo 43-A, terá o direito à restituição da totalidade dos valores já pagos, bem como, recebimento da cláusula penal prevista no contrato, no prazo máximo de 60 (sessenta) dias a contar da assinatura do termo de distrato.

Todavia, caso o adquirente ainda possua o interesse na manutenção do contrato firmado, bem como, na entrega do imóvel adquirido, poderá não pleitear a rescisão contratual, e, com isso, nos termos do § 2º do artigo 43-A, terá o direito de uma indenização quando da entrega do bem, no importe de 1% (um por cento) sobre o valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês que a entrega da obra tiver sido atrasada, além da carência dos 180 (cento e oitenta) dias.

Vale ressaltar que a indenização prevista no caso da manutenção do contrato de compra e venda não poderá em hipótese alguma ser cumulada com a cláusula penal prevista no instrumento para o caso de rescisão contratual, ainda que por culpa exclusiva da incorporadora.

Com isso, caso a incorporadora cumpra com os regramentos trazidos pela lei nº 13.786/2018, em especial o artigo 43-A, será válida a “cláusula de tolerância” inserida no instrumento de compra e venda, obrigando-se as partes ao seu cumprimento.

FELIPPE CHRISTIAN RODRIGUES SILVA, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.

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