A pessoa física proprietária de gleba rural ou urbana deve se acautelar quando promover, por si ou em parceria com empreendedor, a implantação de loteamentos ou de incorporação imobiliária.

Pois assim o fazendo, em nome próprio, no momento do arquivamento dos documentos exigidos para a incorporação imobiliária (Lei Federal 4.591/64) ou para o loteamento (Lei Federal 6.766/79), ocorrerá a equiparação da pessoa física à pessoa jurídica, de acordo com o Decreto Federal 9.580/18 que regulamenta a tributação do imposto sobre a renda, caracterizando-se em empresa individual imobiliária.

A equiparação da pessoa física à pessoa jurídica nada mais é do que uma forma de a Receita Federal do Brasil tributar a atividade econômica desenvolvida pela pessoa física decorrente da incorporação ou loteamento, trazendo, no entanto, várias obrigações aos equiparados.

As pessoas físicas consideradas empresas imobiliárias individuais são obrigadas a se inscrever no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ); manter escrituração comercial completa em livros registrados e autenticados por órgão da Secretaria da Receita Federal; manter sob sua guarda e responsabilidade os documentos comprobatórios das operações imobiliárias decorrente; e, efetuar as retenções e recolhimentos do imposto sobre a renda na fonte, previsto para as pessoas jurídicas.

A equiparação se inicia na data de arquivamento da documentação da incorporação ou do loteamento no Serviço de Registro de Imóveis competente, quando, também, se dá o início da aplicação do regime fiscal das pessoas jurídicas às pessoas físicas a elas equiparadas, sobre os resultados e rendimentos compreendidos pela atividade.

O equiparado considerado empresa imobiliária individual, embora regularmente inscrito no CNPJ, não tem personalidade jurídica própria, portanto, não pode ser sujeito de direitos e obrigações, devendo as unidades autônomas ou os lotes serem alienados em nome da pessoa física equiparada.

Importa ressaltar que a equiparação não persistirá se o equiparado promover a averbação da desistência da incorporação (Art. 34, Lei 4.591/64) ou o cancelamento da inscrição do loteamento (Art. 23, Lei 6.766/79) junto ao Serviço de Registro de Imóveis.

Já o término da equiparação da pessoa física à pessoa jurídica ocorrerá se decorrido o prazo de 36 (trinta e seis) meses não houver arquivamento de novo empreendimento nem a efetuação de qualquer transação de unidades autônomas ou lotes já existentes.

Permanecendo no ativo da empresa imobiliária individual as unidades autônomas ou os lotes remanescentes até a sua alienação e o recebimento total do preço.

Daí a importância para que a pessoa física proprietária de gleba rural ou urbana antes de promover as aprovações de praxe aos empreendimentos, procure se orientar com profissionais habilitados, prevenindo essas situações.

Antonio Cezarghiraldi, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.

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