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A distinção e vantagens da figura do condomínio de Lotes em relação aos loteamentos fechados


É corrente os loteamentos “fechados” ou de acesso controlado serem chamados de “condomínios”. Em nosso município há diversos empreendimentos de lotes, com acesso restrito a proprietários e visitantes, que se auto intitulam condomínios, mas em verdade são loteamentos fechados (ou de acesso controlado). A figura destes loteamentos fechados nasceu principalmente do desejo crescente de uma parcela da população por segurança, a mesma segurança oferecida pelos condomínios edilícios, porém com a liberdade de se morar em uma casa e poder construí-la a seu gosto. Na prática, tais loteamentos são como condomínios. Só na prática!

Já a figura do condomínio de lotes foi introduzida no Código Civil apenas no recente ano de 2017, pela Lei nº 13.465/2017 e trouxe, de certa forma, segurança jurídica tanto aos empreendedores quanto aos futuros proprietários. É certo dizer que não se pode afirmar que o condomínio de lotes seja uma novidade, por muitos anos diversos município pelo Brasil a implementaram em suas legislações municipais. Entretanto, a falta de legislação federal que abarcasse esta estrutura trazia uma grande insegurança, porque o entendimento sobre a possibilidade e legalidade dos condomínios de lotes não era uma unanimidade. A Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo, por exemplo, havia editado o Provimento CG 02/2016, que deixava de reconhecer a estrutura jurídica do condomínio de lotes. Neste sentido a introdução dos dispositivos da Lei nº 13.465/17 foi extremamente benéfica, pondo fim a esta discussão jurídica e doutrinária que, porém, tinha reflexos significativos no mundo prático.



A principal diferença entre o loteamento fechado e o condomínio de lotes reside no fato de que naquele o sistema viário “interno” e equipamentos urbanos, são bens públicos, pertencem ao município, como em qualquer outro loteamento. O que ocorre é que o município autoriza (por ato precário) que o loteamento seja murado e que se implemente um controle de acesso. Nos loteamentos fechados não existe efetivamente um condomínio, por isso se faz necessária a criação das associações de moradores para possibilitar a cobrança de valores destinados à manutenção do loteamento e suas “áreas comuns”. O grande problema destas associações é que possibilitam a discussão acerca da obrigatoriedade de associação e, consequentemente, do pagamento dos valores destinados à manutenção do loteamento.

Já nos condomínios de lotes todo o sistema viário e equipamentos urbanos que se encontram dentro de seus muros é de propriedade exclusiva dos condôminos. Ou seja, trata-se de propriedade particular. Efetivamente existe um condomínio, nos termos, direitos e deveres instituídos pelo Código Civil, o que dispensa autorização municipal de fechamento e controle de acesso, bem como legítima a cobrança da taxa condominial para manutenção do condomínio.

Diferenças outras existem e são diversas. Da mesma forma, ainda há lacunas legais que precisam ser preenchidas, mas, de forma geral, a positivação na legislação federal da figura do condomínio de lotes foi extremamente positiva, pois trouxe segurança jurídica aos empreendedores e aos consumidores na implementação dos condomínios de lotes, o qual, a nosso ver, tem significativas vantagens quando comparado à figura dos loteamentos “fechados”.



Manuela Balarotti, advogada. 

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