Depois de idas e vindas no que diz respeito à limitação acerca da possibilidade de formalização, por instrumento particular, com efeitos de escritura pública, de atos e contratos de alienação fiduciária em garantia sobre imóveis, o corregedor Nacional de Justiça, ministro Mauro Campbell, em novembro de 2024, ao deferir liminar, suspendeu os efeitos do Provimento nº 172/2024 da Corregedoria Nacional de Justiça (CNJ).

A liminar foi deferida no Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000 manejado pela União Federal contra o Conselho Nacional de Justiça. De acordo com a União, o Provimento nº 172/2024 da Corregedoria Nacional de Justiça (CNJ) aumenta o custo aos adquirentes de bens imóveis, ao mesmo tempo em que impõe uma desvantagem competitiva para as entidades que não integram o SFI e o SFH, gerando problemas concorrenciais no setor.

Referido provimento restringia a permissão conferida pelo artigo 38 da lei de alienação fiduciária (Lei 9.514/1997), e determinava que apenas entidades autorizadas a operar no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) poderiam se utilizar de instrumento particular com efeitos de escritura pública, incluindo: (I) as cooperativas de crédito; (II) as companhias securitizadoras, os agentes fiduciários e outros entes sujeitos a regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários ou do Banco Central do Brasil relativamente a atos de transmissão dos recebíveis imobiliários lastreados em operações de crédito no âmbito do SFI, (III) administradoras de Consórcio de Imóveis e (IV) entidades integrantes do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Com o deferimento da liminar houve o reestabelecimento temporário da possibilidade de formalização, por qualquer pessoa ou entidade, de contratos de alienação fiduciária em garantia sobre bens imóveis e atos conexos tanto por escritura pública quanto por instrumento particular, com efeito de escritura pública.

E ainda, a decisão considerou regulares os instrumentos particulares envolvendo alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e os atos conexos celebrados por sujeitos de direito não integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, desde que tenham sido lavrados antes de 11 de junho de 2024 (data da entrada em vigor do Provimento n. 172/2024).

Diz-se que o reestabelecimento se dá de forma temporária pois o deferimento da liminar para suspender os efeitos do Provimento nº 172/2024 da Corregedoria Nacional de Justiça (CNJ) prorroga, “até ulterior decisão em sentido contrário”, a regularidade dos instrumentos particulares.

A alienação fiduciária é uma forma de garantia real amplamente utilizada no financiamento imobiliário. Ela consiste, em suma, no negócio jurídico pelo qual o fiduciante, visando garantir o adimplemento de obrigação própria ou de terceiro, transfere ao fiduciário (credor) a propriedade de um bem ou direito.

O artigo 38 da Lei 9.514/1997 permite, de forma indiscriminada, a celebração desse contrato tanto por escritura pública quanto por instrumento particular, com efeito de escritura pública, e o deferimento da liminar faz valer, sem ressalvas, o que resta expressamente disposto na lei.

Eduardo Barbosa de Souza. Advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.

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