O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) decidiu por unanimidade na quinta-feira, 13 de maio, que em caso de rescisão de contratos de venda de imóveis as cláusulas que prevêem a perda de prestações já pagas pelo comprador são nulas.
A Quarta Turma do STJ decidiu ainda que as empresas vendedoras de imóveis devem devolver as parcelas pagas corrigidas monetariamente, com a retenção do valor do sinal ou 10% do total das prestações pagas para a cobertura das despesas.
A decisão foi unânime e deve ser publicada no Diário da Justiça nos próximos 30 dias. Segundo a assessoria do STJ, o pronunciamento marca uma evolução em favor dos compradores de imóveis. Isso, porque no ano passado, uma decisão semelhante estabeleceu a retenção pelas empresas de até 30% do total pago pelos compradores, maior portanto que o estabelecido agora. Com o novo posicionamento, quem se sentir prejudicado pode ingressar com ação para conseguir o benefício.
Para o diretor administrativo da seção paranaense da Associação Nacional do Mutuários, Luiz Alberto Copetti, a decisão torna justa a relação entre comprador e construtoras. ‘‘A retenção de 10% do que foi pago pelas empresas cobre os gastos com divulgação e outras despesas’’, disse. Segundo Copetti, a Associação Nacional dos Mutuários cuida dos interesses de 300 compradores que buscam recuperar o que foi pago às construturas. ‘‘Eles não lêem o contrato com atenção e acabam prejudicados’’, disse.
O STJ chegou a esta decisão ao julgar duas ações diferentes, determinando que as construtoras Encol S/A Engenharia, Comércio e Indústria e Paulo Octávio Investimentos Imobiliários devolvessem valores pagos por seus clientes. Em uma das ações Antômio Nicola Afini firmou contrato com a Encol para a compra de um apartamento no valor de CR$ 35,074 milhões, tendo pago um sinal de CR$ 1,214 milhão.
Após pagar um sinal de CR$ 1,214 milhão e efetuar o pagamento de 11 das 24 prestações, Afini pediu a recisão do acordo e a devolução das parcelas pagas. O pedido acabou sendo negado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, que alegou o ‘‘princípo da autonomia da vontade e a inaplicabilidade da teoria da imprevisão decorrente de inflação ou planos governamentais’’.
Afini apresentou recurso no STJ contra a decisão, com a alegação de que a cláusula contratual que indicava a perda das prestações pagas seria nula, determinando a devolução do valor pago e a retenção apenas do sinal de compra. No outro caso apreciado pelo STJ, João Miranda acabou conseguindo ratificar a decisão de TJ do Distrito Federal, determinando a devolução de toda a quantia recebida pela imobiliária, com correção monetária a partir de cada data de pagamento, com excessão a 10% do total pago.
As duas decisões tiveram base no relatório do ministro César Rocha, que aponta que o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor elimina a perda do total das prestações pagas em contratos imobiliários, em casos de rescisão contratual. A devolução integral dos valores pagos não foi autorizada pelo ministro Celso Rocha, por entender que isso ‘‘prejudicaria as empresas que tiveram custos ao promoverem as vendas dos imóveis’’.
O Sindicato da Contrução Civil do Estado do Paraná (Sinduscom-PR) ainda não se posicionou sobre a decisão do STJ. Segundo a assessoria de imprensa, o Sinduscom deve analisar internamente a questão, devendo então orientar as empresas sobre como proceder em relação à decisão.
Apesar de haver a possibilidade de embargo contra oposicionamento do STJ, a expectativa é que esse expediente seja utilizado apenas como medida protelatória, já que será examinado pela mesma turma que analisou os processos e tomou a decisão por unanimidade.

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