Aprovado na última segunda-feira pelo Senado e enviado à sanção presidencial, o Estatuto da Cidade deu aos prefeitos um arsenal de peso, com itens inéditos, para mudar a face dos municípios brasileiros. Dispositivos que tratam da cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) progressivo no tempo e da definição de ‘‘função social’’ da propriedade já colecionam defensores e críticos.
O estatuto permite sobretaxar propriedades que não cumprirem sua função social. A prefeitura pode exigir do dono o ‘‘parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado’’. Em seguida, submetê-lo a alíquotas de IPTU de até 15%, cobrados ao longo de um prazo máximo de cinco anos. Depois disso, a administração pode desapropriar o imóvel.
Arquitetos e urbanistas comemoram a possibilidade, prevista no Estatuto da Cidade, de regularização de áreas ocupadas, como favelas e loteamentos. A posse de um terreno particular pode ser requerida após cinco anos contínuos de ocupação, sem contestação, por usucapião especial. Agora, o direito pode ser usado coletivamente, em cotas. ‘‘É um avanço, mas ambíguo’’, considera a professora Maria Lúcia Martins, da USP. ‘‘Pode haver confusão na venda da cota, porque exige anuência de todos os envolvidos.’’
Imóveis públicos têm situação semelhante. Como a Constituição proíbe usucapião dessas áreas, os ocupantes podem regularizar a posse por concessão de uso especial. ‘‘É um avanço razoável’’, avalia a urbanista Ermínia Maricato. Na ocupação de área de risco, as famílias exercem o direito em local determinado pelo município. ‘‘Isso engessa o desenvolvimento. Implica caos total’’, alerta Cláudio Bernardes, membro do Conselho Consultivo do Secovi-SP. ‘‘A posse pode ser transmitida aos sucessores. É usucapião de imóvel público.’’
O estatuto exige um estudo de impacto de vizinhança para autorizações de construção, ampliação ou funcionamento. Lugares públicos e empreendimentos privados precisam do documento, que avalia os efeitos da obra sobre o local. Uma novidade é o chamado direito de preempção, que dá ao poder público preferência na compra de um imóvel nas áreas determinadas no Plano Diretor. ‘‘É uma complicação, burocracia para o mercado’’, diz Cláudio Bernardes. ‘‘Além de ser mais fácil que a desapropriação, o interesse do Estado faz o mercado se desinteressar e inibe o preço’’, justifica o senador Mauro Miranda (PMDB-GO).
Outros instrumentos prevêem parcerias entre poder público e iniciativa privada, como operações urbanas consorciadas, que podem ser usadas com a outorga onerosa do direito de construir. Empresas pagam contrapartida para a cidade para ocupar além do permitido por lei.

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