A representação do condomínio, quer judicial ou extrajudicialmente, é realizada na pessoa do síndico, conforme determina o art. 12, IX do Código de Processo Civil.
A fim de dar-se esta legitimidade, a Lei 4.591/64, em seu art. 22, explicita que o síndico, que poderá ser pessoa física ou jurídica, morador ou não (º 4.º do art. 22), deverá ser eleito pela assembléia geral de condôminos para um determinado mandato, podendo ou não ser reeleito; determina, ainda, que tal procedimento será regrado pela convenção do condomínio e, como é fato a existência de inúmeros condomínios e sendo norma interna de cada qual, poder-se-á ter tantos procedimentos ao gosto das assembléias. Diante de tal fato, sempre se deve ter em mãos a convenção condominial para observar-se a legalidade do procedimento de eleição, se será ou não necessário a apresentação prévia de chapa, onde a eleição do síndico induz a do vice e do respectivo conselho, se haverá a figura do subsíndico etc.
Geralmente, para a eleição, não se determina ‘‘quorum’’ especial, se satisfazendo pelo voto da maioria dos presentes em assembléia. Um parêntese pode ser aberto neste momento a fim de esclarecer que, conceitualmente, maioria absoluta diz respeito a 50% (cinquenta por cento) mais um de todo o condomínio e maioria simples, 50% (cinquenta por cento) mais um dos presentes em assembléia.
No que diz respeito à destituição do síndico, também se deve verificar o procedimento na convenção para tanto. Neste caso, quem irá convocar a assembléia serão os condôminos que representem, no mínimo, um quarto do condomínio (art. 25, da Lei 4.591/64) caso não seja previsto de modo diverso na convenção (como, por exemplo, o conselho que convocaria). Em se tratando de destituição haverá um ‘‘quorum’’ especial para a destituição em assembléia que, regra geral, é de dois terços de todos os condôminos, salvo se a convenção determinar de outro modo. Frise-se que, para a destituição do síndico, não é necessário motivo ou razão, basta apenas o ‘‘quorum’’ especial em assembléia, sem direito, também, a qualquer indenização.
Quando alcançar êxito a destituição, ato contínuo será a eleição de um novo síndico, pois o condomínio não poderá ficar sem representatividade. Aliás, uma prática comum, e que é reprovável aos olhos da lei, é a eleição de uma comissão para substituir a figura do síndico, posto que inexiste em nossa legislação permissivo legal que lhe dê validade.
Importante é lembrar que o edital de convocação é peça fundamental no êxito da assembléia, posto que, se houver alguma irregularidade naquele, esta estará eivada de vício que, conforme o caso, poderá ser insanável (falta de assinatura de um quarto dos condôminos, por exemplo) e o síndico eleito irregularmente não terá legitimidade para a representação do condomínio. Entretanto, será necessário, em assembléia ou em juízo, a demonstração desta irregularidade, posto que, até prova em contrário, a eleição se deu em conformidade com o estabelecido na convenção.
Esta simples reflexão sobre o tema de eleição e destituição do síndico, não tem a pretensão de esgotar o assunto, mesmo porque, como já mencionado supra, o procedimento será determinado por cada condomínio, através de sua convenção e, assim, questionamentos, por certo, sempre existirão.
* Robson da Costa Santos: advogado e assessor jurídico do Secovi-PR

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