O arrendamento de terras é uma prática cada vez mais comum no meio rural. Para não receber o selo de ‘‘improdutiva’’ em suas terras – primeiro passo para o início de um processo de desapropriação –, muitos proprietários arrendam suas áreas a terceiros, que pagam aluguel para produzir em solo alheio.
No geral, os contratos de arrendamento rural trazem benefícios tanto para os proprietários de terras como para os agricultores arrendatários das áreas. Entretanto, alguns cuidados devem ser tomados na elaboração do contrato para evitar problemas futuros, principalmente no que se refere às benfeitorias realizadas na propriedade.
O Estatuto da Terra fornece parâmetros e condições que devem estar previstas nos contratos de arrendamento rural. Na maioria dos casos, os contratos são cumpridos até o final do seu prazo, sem problemas. Outras vezes, as partes decidem renovar o contrato por mais um período.
Nas duas situações, porém, podem surgir divergências quanto à indenização pelas benfeitorias feitas pelo arrendatário na área. Este é um dos problemas mais comuns ao término dos contratos de arrendamento rural e que tem levado muitas ações à Justiça.
O Decreto 59.566, que regulamenta o Estatuto da Terra, prevê como obrigação do arrendatário a realização de benfeitorias úteis e necessárias nas terras arrendadas, salvo convenção em contrário.
Diante dessa obrigação legal, os arrendatários se empenham em introduzir benfeitorias necessárias e úteis, para obter o melhor aproveitamento da terra. Afinal, o interesse do arrendatário é trabalhar a terra para receber lucros.
Benfeitorias úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel rural. Benfeitorias necessárias são as que visam conservar o imóvel ou evitar sua deteriorização. Apesar de serem obrigatório, o ressarcimento das benfeitorias provoca controvérsias ao final dos contratos, quando o proprietário se recusa a pagar por elas.
O arrendatário não só tem direito à indenização por essas benfeitorias, como também pode permanecer no imóvel, usando e gozando das vantagens oferecidas pelo contrato, enquanto não for indenizado.
Quanto às benfeitorias voluptuárias, que são as de mero deleite, visando o bem mais agradável, o arrendatário só tem direito à indenização quando as mesmas foram autorizadas previamente pelo arrendador.
Para evitar dor-de-cabeça, o ideal é convencionar em contrato, de forma clara e objetiva, a forma de pagamento e controle das benfeitorias que forem realizadas pelo arrendatário, principalmente quando a área arrendada possui mata virgem. Nesses casos, os gastos com as benfeitorias são maiores, para garantir infra-estrutura necessária para as atividades agropecuárias, possibilitando o uso adequado e viável do solo.
A legislação agrária permite ampla discussão do assunto entre as partes, que podem prever o pagamento da indenização em parcelas ao final do contrato ou, até mesmo, descontos mensais nos aluguéis como compensação por conta de tais gastos.
Por isso, na hora de redigir o contrato, as partes devem discutir o assunto e estabelecer a forma de pagamento da indenização pelas benfeitorias introduzidas no imóvel.
A autora é advogada do escritório Victor Marins Advogados Associados, em Curitiba.

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