Muito se tem falado ultimamente sobre o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), principalmente sobre a rapidez da retomada do imóvel por ele financiado, após atraso de três meses no pagamento de prestações contratuais.
Aliás, não seria uma retomada do imóvel financiado e sim, uma reintegração de posse, já que a sua propriedade será do agente financeiro, até que a última prestação do contrato seja paga.
Em pronunciamentos na imprensa, muitos entrevistados vêm estabelecendo o pânico entre os pretensos financiados daquele sistema, lembrando sempre dos perigos da alienação fiduciária no caso de inadimplência contratual. Ao se fazer comparações entre as condições dos dois sistemas, neste mesmo particular, chegam a afirmar que a retomada do imóvel no SFH tem um curso processual de 5 anos, enquanto a mesma ocorrência no SFI se conclui em poucos dias.
Em primeiro lugar há que se lembrar que não se pode estabelecer diferenciações entre os dois sistemas, com base na duração ou na rapidez de uma execução contratual, coisa que não interessa nem ao financiado nem ao financiador. Qualquer execução da espécie é sempre muito traumática para todas as partes envolvidas. Na prática bancária, a garantia principal é a solidez do crédito, isto é, a capacidade de pagamento do devedor.
Uma execução de dívida só é realizada em último caso, após esgotarem-se as possibilidades de uma composição econômico-financeira entre as duas partes. O agente financeiro não é um agiota, que empresta para quem está ‘‘enforcado’’, esperando que ele não pague o empréstimo, para ficar com a garantia.
Naturalmente, os agentes vão financiar sob as condições do novo Sistema com os cuidados necessários a uma sólida garantia de liquidez dos tomadores. Deverão comprometer percentual menor de suas rendas e obrigá-los a uma participação financeira maior no montante do valor de compra do imóvel.
Sem tais cuidados a ‘‘reintegração’’ dos imóveis seria prática tão utilizada que desmoralizaria o Sistema, levando-o ao fracasso. Ninguém deseja isso. No caso de financiamentos imobiliários a questão é tratada ainda com maior sensibilidade, dadas as características sociais da operação. Afora esse aspecto de cunho sociológico, é preciso também desfazer a idéia de que a retomada (ou reintegração de posse) de um imóvel ocorre da maneira que vêm sendo alardeada.
Na área habitacional é comum fazer-se comentários descabidos, propor soluções impossíveis e prometer absurdos, sem que vejamos as devidas contestações por parte daqueles que conhecem mais profundamente a complexa mecânica do Sistema.
Veja-se então o aspecto que motiva estas anotações, isto é, os cursos processuais (judicial e extrajudicial) da retomada ou da reintegração de um imóvel em caso de inadimplemento de prestações contratuais. No SFH podem ser utilizados três tipos de execução: pelo Código do Processo, pela Lei 5741/71 (chamada de Lei Buzaid) e ainda pelo Decreto-Lei 70/66. Os dois primeiros tipos ocorrem na esfera judicial e o último na extrajudicial.
A tramitação pelo rito do Código de Processo é mais lenta, e menos utilizada. A chamada Lei Buzaid é mais empregada por ter um curso muito mais rápido. É um dispositivo duro e específico para as execuções do SFH e foi instituído para agilizar aquele tipo de ação. Na esfera extrajudicial o SFH conta com um instrumento de extrema rapidez, qual seja o Decreto-Lei 70. Por essa mecânica, que não envolve a máquina da Justiça, a retomada de um imóvel pode ocorrer em apenas 60 dias.
Trata-se de um procedimento de conotação violenta. Até pouco tempo atrás, era comum a ocorrência de leilões defronte ao imóvel ainda habitado pela família do mutuário inadimplente, com a presença do leiloeiro e de vários interessados disputando a ‘‘presa’’ mediante lances financeiros. Somente quem já assistiu a um desses ‘‘espetáculos’’ pode avaliar o constrangimento provocado por aquelas execuções. Hoje, essa violência está amenizada pela realização de leilões nas unidades do agente credor.
A retomada, ou melhor, a reintegração na posse do imóvel, no caso de contratos regulados pelo SFI, ocorrerá também sem o concurso da esfera judicial, e sim com a participação dos cartórios respectivos, por solicitação dos credores. Não há dúvida de que será uma ação rápida, mas, certamente, menos traumática, menos constrangedora.
Por tudo isso, temos de concluir que estão fazendo um ‘‘cavalo de batalha’’ com esse aspecto das operações realizadas sob a égide do SFI. As novidades desse sistema são positivas. De negativo não há nada. Na verdade, o que se vê é mais um exemplo do ‘‘medo do desconhecido’’, natural na espécie humana e aqui aguçado por maus e desavisados agourentos.
- ROMEU CHAP CHAP é presidente do Secovi-SP

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