A diferença entre os cenários da economia brasileira, que chegou a registrar inflação de 600% anual em um passado recente, para menos de 10% agora, exige uma revisão dos contratos imobiliários. A opinião é do consultor financeiro Paulo Afonso Rodrigues, da Afiplan - assessoria financeira e planejamento -, de Londrina.
Josoé de CarvalhoPor conta própriaMoreto se muda no final do ano: custo 50% menorSegundo ele, o problema que atinge milhares de mutuários em todo o País se agravou após a implantação do Plano Real, a partir da extinção dos contratos de financiamento com o Fundo de Compensação de Variação Salarial (FCVS). Esse fundo garantia ao mutuário, ao final do contrato, a quitação do imóvel financiado sem que ele devesse mais nenhum centavo ao agente financeiro. Com a extinção do FCVS, surgiu o ‘‘resíduo’’, ficando para o final do prazo contratado um saldo negativo a ser pago para a quitação.
‘‘Com base na reposição salarial, de 4% em média, o mutuário está pagando o índice de poupança mais juros de até 12% contratuais, o que totaliza um custo real de 32% ao ano, ou seja, 800% acima de seu reajuste salarial, concedido este mês’’, exemplifica Rodrigues. Segundo ele, somente esta revisão poderá garantir que os proprietários paguem índices mais condizentes com o cenário atual, onde a inflação ao final de 99 deverá ficar na casa de 10%. ‘‘O caminho hoje é guardar recursos e tentar ser proprietário sem qualquer ajuda financeira’’, recomenda. Ele acredita também que os agentes financeiros deverão, em breve, lançar novos produtos obedecendo os índices praticados atualmente pelo mercado financeiro.
‘‘Contratar qualquer operação ao custo de 1% ao mês somado a qualquer indexador é plantar, para os próximos quatro anos, uma nova inadimplência, pois com a política vigente não há como suportar 12% anuais mais este indexador’’, afirma o consultor. A revisão do chamado ‘‘spread’’ bancário, de acordo com Rodrigues, traria vantagens para o mutuário na medida em que indexaria o saldo devedor com as bases acordadas no contrato, no caso a inflação mais 0,5% ao mês.
Josoé de CarvalhoBuraco nas contasPaulo Afonso: ‘‘Juros hoje são impagáveis’’A insolvência do sistema financeiro de habitação, diz ele, pode ser explicada por um cálculo simples. Os contratos prevêem, de maneira geral, juros de 18% anuais, relativos a 12% contratuais, somados aos juros reais da caderneta de poupança (0,5% ao mês). O consultor explica que, considerando um cenário anterior, de inflação de 600% ao ano - como exemplo -, o tomador de crédito pagava 3% sobre a inflação, que são os 18%. ‘‘Após o plano Real, a caderneta passou a pagar juros reais, mas os financiamentos mantiveram o custo anterior de 12%’’, afirma.
Ele faz um alerta: para uma inflação de, por exemplo, 6% ao ano, o juro do crédito - que representava 3% -, salta para 200% a mais. ‘‘Não existe reajuste salarial que suporte essa correção’’, afirma ele. O consultor explica que a poupança, a partir do Real, deixou de ser uma aplicação repositora da inflação, passando a ser um ativo financeiro que registra juros reais. Assim, o mutuário paga estes juros reais e ainda os 12% contratados no financiamento imobiliário. Para o consultor, um contrato nestas condições torna-se impagável. Como agravante, apartamentos novos são lançados a custos mais competitivos no mercado porque o metro quadrado da construção acabou tendo o preço reduzido, como consequência da globalização. ‘‘A competitividade do setor resultou numa maior produtividade, que acabou chegando ao consumidor’’.

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