Curitiba As notícias de mutuários que não conseguem quitar seu imóvel são bastante frequentes. Na maioria das vezes, o motivo é o descompasso que existe entre o valor das prestações e o reajuste salarial. Para corrigir essa falha, que compromete a eficiência do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o juiz federal Márcio Antônio Rocha, da Vara do SFH de Curitiba, está apresentando uma proposta inovadora. Ele é integrante da Comissão de Altos Estudos, instituída pelo Conselho da Justiça Federal, que tem a missão de apresentar um projeto de lei para o setor.
A proposta, batizada de Programa Social da Habitação (PSH), reparte a aplicação dos recursos destinados ao setor da habitação em três direções: para instituições financeiras que deverão investir em empreendimentos imobiliários, de prazo não superior a três anos, e portanto remunerado pelas empreendedoras; outra parte também para as instituições financeiras, porém para aplicação em faixas livres (cheque especial, crédito pessoal etc.); e finalmente, para financiamentos concedidos aos próprios mutuários.
Hoje, o mutuário financia sua casa própria em até 19 anos. Isso equivale a dizer que a instituição que faz o empréstimo levará 19 anos para recuperar o dinheiro que emprestou. Ao permitir que as instituições liberem esse recurso para as construtoras, que terão um prazo de três anos para pagar, o financiamento torna-se mais atraente para os agentes financeiros, porque tem um prazo menor de quitação.
Ao mesmo tempo, os agentes financeiros no caso os bancos receberão uma parte de recursos que poderá ser aplicada livremente em operações como cheque especial, crédito pessoal e outras. Essas linhas dão ao banco uma remuneração bastante elevada. O cheque especial, em 2002, fechou o ano com quase 180% de juros.
A terceira parte dos recursos seria canalizada para o financiamento dos mutuários. A grande vantagem da proposta é que, nos três primeiros anos de financiamento, o mutuário pagaria apenas a amortização do contrato. Hoje, paga-se amortização mais juros. Porém, como a prestação atual é composta por uma pequena parcela de amortização e grande parcela de juros, nos primeiros anos do financiamento a dívida praticamente não diminui e o mutuário fica pagando quase que somente os juros. ''É por isso que existem casos de, no final do contrato, o mutuário estar devendo mais do que o valor do seu imóvel'', explica o juiz. Pela proposta, os três anos de isenção de juros podem subir para cinco anos, no caso do mutuário ser extremamente carente.
De acordo com o juiz, seguindo essa fórmula e se o mutuário pagar os três primeiros anos de contrato em dia, ele terá quitado 60% do seu imóvel nesse pequeno período. Isso torna a proposta interessante tanto para o mutuário quanto para o agente financiador. Para o mutuário, porque as chances de quitar o imóvel passam a ser reais. E para o agente financiador, porque com 60% do valor do imóvel quitado nos três primeiros anos, mesmo que o mutuário desista de fazer os pagamentos, será possível recuperar o investimento. Atualmente, isso não acontece porque a dívida torna-se muito maior do que o valor real do imóvel.
Com um saldo devedor amortizado com maior rapidez, os juros gerados são menores, incentivando o mutuário a pagar em dia e reduzindo seu saldo devedor. O valor correspondente aos juros que o banco deixaria de ganhar com os financiamentos, seria reposto com as aplicações de taxas livres (cheque especial, crédito pessoal etc.) em que o banco teria direito a aplicar.

mockup