‘Programa é pedagógico’, diz Jannani
Folha - O projeto Renascer prevê uma poupança por parte do mutuário, um fundo de capitais (com a emissão de títulos no mercado) e ainda a participação de empresas parceiras. Na prática como funcionará isto?
Jannani - Hoje é muito difícil conseguir fundo através dos sistemas tradicionais, como por exemplo o Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Nossa idéia mobiliza o próprio pretendente com a sua poupança, através do Poupalar; recursos daqueles que têm interesse na construção civil que é a própria Cohab, além de contrutoras e empresas seguradoras. Com isso é possível conseguir aproximadamente 60% dos recursos necessários. Os 40% restantes deverão ser buscados no mercado de capitais, inclusive através de securitização, junto a investidores.
Folha - Quem poderá participar deste fundo?
Jannani - Todos que tiverem interesse, inclusive a pessoa física que aplica em imóvel para obter renda. Essas terão os mesmos resultados financeiros, mas com a garantia do Fundo de Habitação. Os investidores adquirirem inicialmente cotas que terão como garantia os próprios imóveis que estão sendo construídos e que vão proporcionar rentabilidade superior à poupança.
Folha - E onde serão negociados os títulos?
Jannani - A securitização é uma segunda etapa, quando o projeto já estiver na fase de maturação e quando houver volume de empreendimentos realizados, que pelo seu valor possibilitem a emissão de títulos. Estes títulos circularão no mercado de capitais como as ações das grandes empresas.
Folha - Uma companhia será criada para gerenciar este fundo. Como será esta empresa? Será uma companhia municipal?
Jannani - Ela terá natureza privada por uma razão simples. Hoje os recursos públicos estão sendo direcionados para a iniciativa privada. A própria política do governo federal nas áreas de saneamento, habitação e desenvolvimento urbano contempla, através de parcerias, a participação do setor público que se responsabiliza pela infra-estrutura dos projetos. Na habitação, os recursos são direcionados para projetos privados. Então a gestão deste fundo precisa ter natureza privada para criar condições de captação de recursos do próprio governo federal. Estudamos inicialmente a forma de cooperativa.
Folha - Quem participaria desta cooperativa?
Jannani - Seria uma cooperativa habitacional onde participariam não só pessoas físicas com necessidade de habitação, mas também empresas como a própria Cohab, construtoras, seguradoras e todas demais empresas interessadas em investir na área de habitação. Com isso a gestão se torna privada, mas com a participação do setor público através da Cohab.
Folha - Mas existem recursos públicos sendo utilizados neste programa?
Jannani - Sem dúvida, até porque a própria política que está sendo colocada em prática já há alguns anos na área habitacional é de parceria entre o poder público e a iniciativa privada.
Folha - Esta iniciativa - que envolve uma cooperativa habitacional e securitização como forma de captar recursos - pode ser uma solução para o grave problema da casa própria existente hoje no País?
Jannani - Sem dúvida. Temos de buscar alternativas através de parcerias e também com uma mobilização, que é exatamente a capacidade de poupança. Não importa o tamanho ou o volume. O Brasil tem um problema sério porque buscamos desenvolvimento rápido para atender não só o crescimento natural, mas a carência da população de baixa renda. Isso exige poupança e é por isso que nosso País é muito dependente da poupança externa. Se nós conseguirmos, através deste programa, mobilizar a poupança unindo quem precisa da casa própria e quem investe no setor da construção civil, estaremos criando um sistema que pode ser adotado em nível nacional.
Folha - O programa, como investimento, é uma alternativa segura para o poupador e o investidor?
Jannani - Sim. O sistema estará relativamente imune às oscilações da economia. O mais importante é que estamos criando um sistema auto-sustentável, que conta com a participação do setor público, mas que não está totalmente dependente dele.
Folha - Dentro desta nova modalidade de acesso à casa própria, o sistema prevê alguma precaução contra a inadimplência?
Jannani - No sistema de financiamento a inadimplência foi gerada por uma série de fatores. Entre eles estão, mudanças na economia com consequente alta de inflação que fez com que o saldo devedor dos imóveis crescesse, enquanto a renda dos mutuários não acompanhou este crescimento. O resultado é que o sonho da casa própria se transformou para muitos em pesadelo. Há casos em que o saldo devedor é até quatro vezes mais que o valor de mercado do imóvel. O projeto Renascer muda o cenário porque ninguém é mutuário, portanto ele não é devedor e sim credor. Não há saldo devedor e juros incidentes. O que existe é o uso de uma habitação e o pagamento por isso. Este morador faz uma poupança e tem direito à correção dos valores investidos. Em qualquer momento a pessoa pode desistir e sai do programa com dinheiro. Ele sai credor.
Folha - Não exigir que o interessado comprove sua renda não pode ser um risco?
Jannani - Pelo contrário. No sistema tradicional havia a exigência de comprovação da renda e as pessoas, muitas vezes, para atender a esta comprovação, lançavam mão de meios artificiais. No nosso programa a comprovação é a capacidade poupar. Se a pessoa declarou ter renda de R$ 300,00, por exemplo, ela não precisa comprovar porque ela estará na prática poupando o equivalente a 10% desta renda todo o mês. Não existe prova mais cabal do que a pessoa demonstrar capacidade de poupança. Mas no nosso programa não existe a figura do devedor, do mutuário. O que temos é um depositante, que depois se transforma em usuário da habitação e é sempre credor. É isto que nos dá segurança de fluxo de caixa.
Folha - Qual a extensão do programa, ou seja, quantos imóveis devem ser feitos nesta fase de implantação?
Jannani - Estamos estimando, pelo total de senhas distribuídas, que provavelmente teremos mais de 20 mil pessoas poupando através do Poupalar. Isso nos obriga a atender a esta demanda num período de 40 meses. É perfeitamente possível fazer isto porque a questão financeira está praticamente equacionada. 60% dos recursos virão do Poupalar, da Cohab e de seus parceiros. Os outros 40% serão captados através da emissão de títulos. O que existe é um problema de logística, já que temos um volume de obra muito grande para ser realizado em 40 meses. Nossa preocupação agora é preparar a mão-de-obra da construção civil para este volume.
Folha - Como foi concebido o programa?
Jannani - O grande mérito do projeto Renascer é que fomos buscar experiências internacionais. Buscamos também inspiração na caderneta de poupança, nos títulos de capitalização, nos consórcios de imóveis e chegamos a um sistema alternativo. Fizemos apresentações em Brasília por duas ocasiões e para nossa felicidade esta filosofia foi incorporada pelo governo federal através do Fundo de Arrendamento Residencial e do Programa de Arrendamento Residencial. Isto nos anima porque é mais uma fonte de recursos que também poderá alimentar nosso projeto.

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